二线城市，城东开盘一个商业中心，4w平，统一做餐饮、服装等等；位置应该是可以的，虽然城东相对穷但是周边很大范围没有商业中心。但是因为特殊原因开发商没有拿到产权，于是现在叫卖的只是30年的经营权；前十年开发商统一回租，收益是平均8个点，后二十年随意出租。关于没有产权，开发商还有一个说法就是转让这个经营权的话不需要交税。

本人目前的情况是工作两年结婚一年，正在准备要小孩，略有房贷车贷预计一两年还完；自己父母有养老但是老婆家两位老人没有。买铺子肯定还只能借钱首付然后商贷10年，近几年勒紧裤袋，等10年以后的收益。另外还有一种可能就是发展得好的话短期就能转手出去赚差价。

交了定金，过两天就选铺了，但是现在非常纠结。本人理科男，对于经济没什么概念，对于投资更是第一次接触。投资点就是铺子大区位还是不错，另外自己也想为长远日子做点打算。风险就是非完全正规的投资途径，另外就是为了还钱，这几年的生活品质肯定下降许多。

这个投资回报太低，30年的使用劝还要4万一平米，而且前10年才能回收80%，即使后20年也是这个数，总共回收240%。
假设这个铺面有50平米，你要投入200万，30年后总共得回480万。
这个回报感觉有点低，而且这个铺面的产权有问题，万一出现意外，损失很大。

说漏了
大概2w多一平
要出手的话也只能是最经济的那种，小几十万的

产权式商铺？

不靠谱

就是觉得回报率不够高而且产权有疑问？

没产权后期各种麻烦，小心为上。

不十分靠谱，建议慎重投资
商业是这样，假如他租不出去，从哪拿钱给你？如何保证8的回报？
而且，所谓的商业中心，从来不是想有生意就有生意的。我认为商业地产的4个要素，你可以逐一分析下。
1.人的因素，当地人均工资，购买力，人口结构等。
2.其他商业的要素，所在地是否有其他商业的成功因素，比如旁边有个麦当劳，那kfc的选址开发基本就是一定的
3.硬件设施的协调性，有许多优势的商业地产，都是因为硬件不协调被毁，比如北京的世贸天阶，国贸城等等
4.管理团队的能力，比如招商素质，推广能力等等

lz在4个要素没有能够充分分析，或者是难以清楚分析的前提下，投资商业和赌博差不多，甚至比赌博成功率更小。
而且商业的话，即使满足4个要素，也有可能不行，可能会有开业时机，主力店招商问题等多种因素。
最后，从国内来看，商业实现首年营利的，只有新光天地。大部分商业都是5年经营成本开始打平

凡是说每年多少回报率的商铺都不要买。。。开发商变着方法融资呢

不要买，我觉得让生活质量下降的投资都不叫投资。

果然在tg百万以下的投资都不如消费……

我是建议楼主等它修好后再等2个月看看。我们这边商铺大把空的。经济还要下降，这时找谁去消费？

好铺子是看不上返祖的。更何况还有产权问题。

[本帖最后由 沉默の狙击手 于 2013-4-8 19:18 编辑]