“房住不炒”再发力，北京共有产权新政香不香？
原创 邢海洋 三联生活周刊 昨天
文｜邢海洋
2020年的最后一天，北京市的房地产市场又有了一项创新动作，共有产权房的交易规则有了新变化，大致可总结为：限房价、政府不取租金、5年后可入市交易，政府部分只取原值。一条条新规则，处处让利，诚意满满。这次的试点若成功，购房人是否就步入了买房无压力的康庄大道了呢？
事关北京海淀、朝阳和大兴三块共享产权房土地出卖规则的修改。规则变化之大，颠覆了常识。此前共有产权房各地普遍的做法是，购买5年后可按届时市场价购买政府产权后取得完全产权，未取得完全产权的不得购买其他住房。
对于租金部分，各地政府要求迥异，有一些还主张这部分权益，比如西安市在未取得完全产权之前，购房者应按市场租金的70%缴纳政府产权部分租金，也就是说即使是自住，购房者也是要按月缴纳租金的。这个意义上，政府的产权是坐实的，与合伙买房的“股东”并没有区别：房价太高居民们负担不起，政府出让地皮和居民合股盖房，然后共担风险共享收益。
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北京，位于通州区宋庄镇的通州新城共有产权房正在建设中。（图｜视觉中国）
“不取租金、入市交易和只取原值”则完全不同。“只取原值”意味着政府不再是股东了，只是一个借款者；通常商业借款还要收取利息，政府连利息也不收，更像是非盈利性质的福利机构；“不取租金”把非盈利性质更推进了一步，相当于政府在做慈善了。“入市交易”这一条也直指此前产权共享房屋不受欢迎的弊端，把普遍执行的封闭式交易“开放”了，过去即使二手房交易也只限于有购房资格，也就是低收入的首次购房者，如今一手房虽然有政府帮扶性质，可5年以后支付了政府的“0息借款”后就可以按商品房入市。好处如此之多，让人一时难以置信。
政府如此大手笔让利，原因何在？梳理近年来推出的保障房类型，就能洞悉大概了。房改后面对房价上涨，政府最初推出的是经济适用房，2008年逐渐退出；然后是限价商品房，2013年后又过渡到了自住型商品房，每一种保障房都因为价格明显低于商品房引发套利，于是不得不迭代，2017年至今推出的便是共有产权房。
在北京，共有产权房似乎真起了作用，推出后北京的房价一步步地跌下来了，作用之大，甚至到了共有产权土地频频流拍的地步。2017年北京住建委曾经给自己定了一个“小目标”，要在未来5年供应25万共有产权房，每年基本需要供应5万套。可卖地还没火热一年，2018年共有产权土地就开始大面积流拍，到了今年，更有大量建好了的房子卖不出去。共有产权成了房地产商的利润陷阱，更是市民们避之不及的购房选择。
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2020年7月28日下午，北京，在通州区有稳定工作的非京籍无房家庭集中选房。（图｜视觉中国）
其实也不难理解，那些从来没有买过房的居民才有房票，一张房票就是一份珍贵的资源，一个小家庭蒸蒸日上、赶上财富增值步伐的门票。可共享产权房只能在低收入的无房人群里流通，二次出售很难卖出好价钱，靠房产增值获利，机会远比商品房小的多。形象的说法，一张房票在手，买商住房就糟蹋了，买共享房等于贡献出未来房产增值的机会。
经适房、限价房、自住型商品房，所有政策性住房都引来投机，制度设计败给了人性。共享房没了套利空间，却也败给了人性。这个意义上，房住不炒的政策设计者们可真是太难了。好在他们可以不断地试错，于是就有了北京这一次的大胆尝试，给首次购房者“无息贷款”，给他们“免租金”的日常小利益，再加上“变化莫测”的增值空间，理性经济人的趋利属性全被调动起来了，何愁共有产权房无人问津。
不过，制度设计者们也不是“赔本大让利”，他们还是为自己保留了获利的门径，那就是“限地价，拍产权份额”。设定地价上限，当拍卖达到上限时，开发商转而竞拍政府持有的房产份额。自然，这个份额也不是无限制的，也有上限。但通过对政府份额的拍卖，共有产权房里包含的免房租、“0息贷”和原值房款等都会被开发商折算进房价，再进一步转嫁给购房者。
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尤其值得一提的是，这里的限地价，并不等同于限房价，根据规则，开发商出售时，只有报价明显高于周边在售项目的，房屋出售才不给备案。这两年北京土拍中限价房大批退出，房价又交给市场定夺了，这也意味着共有产权房的上市价格还是相对模糊的。
北雁南飞的大背景下，北方的房价其实已经控制住了，北京此时再在共有产权房上发力，不能不让人联想到其年供5万套的惯性，房住不炒的实践将继续严格执行下去。可对南方，当个别城市人们争先恐后摇号买房的时候，共有产权房的发力尤其重要。比如深圳，房价持续上涨，一张房票或可带来四五百万的套利，摇号打新族应运而生。在这种地方，共有产权还远没有发挥应有的、平抑房价的作用。
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图｜视觉中国
无论是商品房还是政策性住房，土地供应都是根本。北京拿出年供应5万套共有产权的决心，仅仅这个姿态就足以令炒房族却步了。2020年全国土地收入及成交面积，双双超过2019年，创了纪录。13城卖地收入超千亿，TOP5有三个城市位于长三角，上海、杭州、广州、南京四个城市土地出让金突破2000亿元，而上海以2940亿元的土地出让金位居全国第一，共有产权方面最积极的北京则大幅度退后，以1887亿元位列第五。
