http://xueqiu.com/8699384290/65904043万佑希 来自雪球
修改于03-11 16:53
上周，去了趟河北保定，虽然现在一线很火，但大部分三线还是比较温和的，相比其他三四线城市房价，保定地产市场就是一个字，火。在去年很多时候，保定房价涨幅经常排在深圳后面，深圳涨幅全国第一，保定涨幅全国第二。
保定城市不大，城区人口5个区280万人口，如果不包括去年刚刚撤县设区的徐水、满城，主城区只有150万人。2015年去化大约300万平米，超级大，超过了人均1平米的全国平均值了。
市场很好，但是很奇怪，保定没有全国的大开发商，都是本土的开放商，来自河北的都很少。唯一的非本土的可能算是来自石家庄的隆基泰和了，其他的大开发商一概没有，连河北最牛的华夏幸福都没进来，这点整个河北省都是，排外非常严重，不是老百姓不愿意买，而是政府根本就不欢迎外地的大开发商来，就连最近房价这么大牛的北京边上的燕郊，大厂都是当地的小开发商主打天下。本土地产企业打天下，应该算是河北房地产的一大特色了，别说中央管不了河北，连石家庄的政令都很难进保定。呵呵。至于为什么这样，你懂的。
拜访了几家当地的开发商，大都很实在，才了解到，保定的市场果然很乱。
保定乱像1:有钱也拿不到地。保定市场比较封闭，没有沟通好，根本就拿不到地，有钱也拿不到，3月底有一个住宅用地要招拍挂，我们同事去国土局拿资料，工作人员明确说，这块地是清理违章建筑用地，对方已经交了罚款，如果我们要来，也欢迎。大部分土地都是本地企业一二级联动得来或者工业土地变性换成住宅用地的，就算有几块招拍挂的土地，很多都是已经被当地开发商围好了，甚至是开始建了已经销售了的，只是走一下手续而已。今年3月初，保定地产就出现了一块住宅用地流拍的情况，不是真的流拍，而是有两家企业举牌，拍到580万的时候，被政府叫停了。奇怪吧，只听说没人投标流拍，而没有听说过那是因为已经有人卖楼花了，只是走一下拍卖的流程，想不到有人故意，才闹出这样的笑话来。嗯，刚刚看到，今天这块地以650万一亩成交了。据说之前有个开发商不懂事，拍到了一块地，拿到了地，但是根本就进不了场，你懂的，没人帮他（包括我们的人民政府），最后被迫赔钱把地给了本主。据说恒大、碧桂园这些主打三线城市的大开发商也想进保定，和政府也签订了一些战略协议，但是没用的。
保定乱象2：无证销售是主流。一般我们去一些三线城市，包括西安，经常能够看到，本楼盘五证齐全的广告，至少说明在这个城市，五证齐全是卖点。但是在保定，和当地开发商沟通，由于保定市场火，发现保定根本就没有五证齐全的在售楼盘，拿到预售许可证的项目早就已经售罄了。也就是政府如果现在开始卡无证销售，保定市场可能1年内没有房卖，因为现在市场卖的都是楼花，狠的项目可能土地还没有获取，就开始卖了，就出现了我说今年三月初流拍的案例。
保定乱象3:炒房是人民战争。由于没有预售证就销售，所以所有的项目开盘的时候都办不了银行贷款，因为只有有了预售证，银行才可以给购房者办理按揭。所有的开发商收取了30%-50%不等的首付款之后允许客户免费更名，也就是说客户可以只要在开发商处更改名字就可以实现过户，如此，就直接刺激了投资客的热情，由于首付款只有40%，没有中间费用，有2.5倍的杠杆，炒房客非常多，据一位开发商说，他们的楼盘已经到了70%,投资客都偏重于小户型，总价低。现在他们设计的楼盘都开始多做一些小户型。明知道这样不好，但是没办法。
保定市区现在房价基本在7000-9000，最贵的大约10000元，已经无限和省会石家庄接轨了，远远超过大多数中部三四线城市了。如果从14年3月份的京津冀副中心传闻开始，保定房价已经上涨了50%以上，绝对领跑三线城市。确实有很多客户在买房，很多大的楼盘，一开盘，400套当天清盘，这绝对是真实的数据。今年几乎所有的开发商都在加大销售，据说，好几家本土的开发商今年的销售目标加在一起已经远远超过了15年的销量。由于保定市场乱，连保定政府都不知道一年卖多少房子，多少钱卖的，也真难为一些小编还编辑保定的数据，所有的数据都要猜，因为今年备案的价格和数量，可能是两年前卖的。表面上看，保定还是很平稳的。但是仔细想想，嗯，保定的风险其实挺大的了。
最后说一下关于最近媒体老说首付贷的问题，这几天和链家、我爱我家的人聊，其实在一线城市，首付贷的比例非常低，低到可以忽略，倒是三四线城市很普遍，我听到的仿佛和最近媒体的论调不太一样啊，谁错了，不知道。
市场现在很热，对于最近还想买房买地的人还是应该稍微清醒一下。昨天旭辉集团林总，在业绩发布会上已经明确说了，现在已经看到了风险，今年要降低拿地的比重。