Ayin_sennet 这都算有良心的 你看看北京的共有产权房
锦都家园，作为北京第一个“共有产权”项目，几个数字让所有买房者心跳：
第一组数字，是项目太火爆！房源427套，申请16万+，摇号12万+。
第二组数字，是项目超划算！2.2万单价，50%份额，90平商贷首付60万（90*2.2*30%=59.4）。60万首付“连燕郊都买不到”，却买了一套90平地铁房，还是热门的朝阳北路商圈。项目想不火爆都难！
小旗曾预测，这种过渡项目，政府持有比例大概率是“30%”，因为“自住型”的特点是未来政府获得“转让价”的“30%”，“自住型”的价格确定也是比同期同地段商品房便宜“30%”。
但是，变身“共有产权”后，却变成了“50%”。
20%哪去了？
回溯“锦都家园”
2015年11月12日，“锦都家园”项目的土地落锤成交，保利+首开联合体摘得。土地公告中明确，该地块配建的“自住型商品住房”销售限价为22000元/平方米。
2017年6月13日上午10点，“锦都家园”正式启动网上购房申请登记工作，接受申请时间7天，至2017年6月20日上午10点截止。申请结束后，“自住型”项目再无新项目申购，沉寂了一个月，“锦都家园”项目也再无进展。
8月，“共有产权”开始征求意见，明确了“自住型”未售项目按照“共有产权”管理。“锦都家园”作为一个特殊的过渡项目，购房资格按照“自住型”，房屋属性按照“共有产权”。其他“自住型”过渡项目，完全按照“共有产权”管理。
少了20%？
如果没有“共有产权”，“锦都家园”应该按照22000元/平的价格，购房者购买后，5年不能上市交易，5年后上市交易，需要上交成交价的“30%”，也就是得到了“70%”。
但是变成“共有产权”，购房者购买后，5年不能上市交易，5年后上市交易，只能出卖“50%”份额，也就是得到了“50%”。
好像少了“20%”？
是的，就是少了“20%”！
锦都家园作为“自住型”转过来的“共有产权”。
小旗曾预测，这种过渡项目，政府持有比例大概率是“30%”，因为“自住型”的特点是未来政府获得“转让价”的“30%”，“自住型”的价格确定也是比同期同地段商品房便宜“30%”。
但是，变身“共有产权”后，却变成了“50%”。
牛掰的“开发商”！
1、共有产权”“50%的份额是这么算出来的？
土地拍卖时，明确的单价2.2万不会改变；项目上市销售时，评估公司评估周边商品房单价5.5万，政府让利打了一点折扣，确定单价5万，这样比例就是44%左右，但是按照最低50%的份额，政府再次让利，确定了50%的份额。
也就是：持有比例=出让土地时确定的项目售价 ÷ 项目上市时周边同类商品房的售价
2、自住型“70%”的价格是怎么算出来的？
按照土地拍卖时，周边同类商品房的“七折”确定。
也就是：出售价格=出让土地时周边同类商品房的售价 × 70%
重点就在于过去是按照“土地出让时计算房价”，现在按照“项目上市时计算房价”！
3、购房者是买便宜了吗？
以锦都家园为例，简单的说就是：
按照“自住型”，购房者买到的价格是2015年的价格。
按照“共有产权”，购房者买到的价格是2017年的价格。
（有人说是2015年的“七折”，2017年的“五折”。准确的说是“七折”买了“七成”，“五折”买了“五成”。一除之后，其实就是原价。这个对算账水平要求高，算账不好的请忽略。）
4、政府是最大的开发商！
计算基准的变化，出卖后的分成比例，从70%变成50%。
政府拿走了“土地出让”到“项目上市”这个时间差的房价增值！
这是典型的“开发商”玩法。众所周知，开发商的获得高额利润的一个重要手法就是“捂盘”，本质上就是获得滞后销售的房价“升值”。政府通过“限房价”的出让方式，在土地拍卖的时候就确定了售价，不让开发商这样玩，自己却得心应手的享受“延后”售价带来的“红利”。
早就有人说政府是最大的“开发商”。
北京，是“开发商”中的高手！
牛掰的“炒房客”！
“共有产权”还有一个非常大的变化就是“政府的份额”可以抵押！
相对于过去，经适房、两限房、自住房等政策房，政府只有在交易“转商”时拿到“盈利”（综合地价款、土地出让金等等弥补当时的土地让利），如果碰到千年不卖的购房者，政府这部分红利是一直拿不到的。
但是，“共有产权”后，政府的份额能够单独处置，进行抵押贷款。这样不管是否“交易”，政府能始终在房价升值中，获得“好处”，这是很多炒房客玩的招数，“截断贷款后再抵押”！
虽然学的慢，但是XX终于还是学会了“炒房”。
XX“炒地”和“炒房”的手段越来越高！最大“开发商”和“炒房客”实至名归！
