报平安很聪明地选了几个有煽动力的料，比如说容积率，说容积率腐败造成了房价上升，但真的有关系吗？

为了增加容积率会行贿，成本上升，但成本是否能分摊给购房者，主要还是看供给、需求、货币量的综合关系。而容积率提升，是大幅增加供给的。

如果房价在供给增加的情况下仍然上涨，更可能是需求与货币量的原因，而不是容积率腐败的原因。

按这个逻辑，容积率腐败在供给有限的情况下，大幅增加了供给，反而是使房价下降的因素，而不是上升的因素。

想得不是很清楚，抛砖引玉。

[本帖最后由 lianxisheng 于 2017-5-21 10:07 编辑]

增加容积就是增加供给，这是良心

这就是捞钱，容积率高并不能拉高房价，但开发商整体一个项目肯定赚钱多了

如果这个观点得到确认的话，郭提容积率腐败导致房价上升是蓄意煽动了，他的真里也有假

[本帖最后由 lianxisheng 于 2017-5-21 10:10 编辑]

因果关系，可调容积率越高，地厂商拍地价格就越高，反应到每平米价格就越高。
都是商人，怎么可能量上去价格给你降下来
反正有人愿意买

是的，关键是有人买，没人买你花1000亿行贿调高10倍也没用，只会平白无故增加自己的成本

拍地面积又不是固定的，唯一固定的是要控制北上人口，所以容积率上去了，供地面积就会相应减少。本来明年打算推十块地，你这容积率上去了，算了明年五块地搞定。

按你的说法，总供给是固定的，容积率高低决定了在开发商间如何分配供给量，为此产生的腐败拉高了开发商的成本。这个确实可能造成房价上升，因为在供给有限需求强劲的情况下，成本能有效地分摊给购房者。

不过，长期来说，因为地的总量不变，容积率高对于提升长期的总供给还是有益的。

不是提高容积率导致房价上升，而是腐败成本导致房价上升。操纵容积率在这里只是腐败成本的一个体现。
假如房地产商能够有正常渠道提高容积率，而不用给黄某副部长送钱，那么房价至少比现在低吧。

目的可能是敛财，但效果要看事实，不能因为目的否认了事实。

假设北京能开发的地有100块，容积率是1的情况下可以开发100套房子，容积率2的情况下开发200套房子，正常情况下容积率应该是1,腐败的情况下容积率是2.

2011年，原定开发10块地，容积率是1，在这种情况下市场的房子供应是10套，还剩90块地可以开发。由于腐败，只开发了5块地，容积率都是2，市场的房子供应仍然是10套，但还剩95块地。
。。。
2020年，按原定计划，北京所有土地开发完毕，造了100套房子。容积率腐败的情况下，仍然造了100套房子，还有50块地，按这个速度，可以开发到2030年，造出200套房子。

按原定计划，2020年后，市场上最多有100套房子流通，容积率腐败的情况下，2030年后，市场上最多有200套房子流通。

两相对比，超出某个点后，总供给是增加的，长期来说对于房价是负效应。

[本帖最后由 lianxisheng 于 2017-5-21 10:33 编辑]

关键不在于土地招拍挂后提高容积率这个行为本身在短期内对房价的影响，而在于贪腐成本造成的房价整体上升
一个房地产项目在落成之前有大量的行政许可，每一个环节都可能存在贪腐成本
你单纯看某一个环节，可能是增加了供应量，可能是加快了项目建设速度，似乎都能降低房价
但问题在于，房地产商通过行贿手段扫除的障碍，本来就是权力机关故意制造的不必要的障碍，这巨大的成本还是购房者承担

真正业内专业解答：
容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

1、容积率是政府规划条件给的，城市规划阶段，拿地之前就设计好的。不存在调。能调的人都能通天。
2、容积率上调主要是根据提高土地利用率，不浪费城市土地的方针。跟房价没半毛钱关系。
3、城市中央或者繁华地段容积率高这是常识，你能想象陆家嘴尽是大别墅吗？

在没有容积率腐败的情况下，从长期来看，规划部门仍然必须提供正常途径提高容积率，这里面就没有腐败成本
但有了容积率腐败，规划部门就通过非正常方式提高容积率，这里面就有腐败成本

提高容积率必然要补交出让金。但是找黄某去提高容积率，补交的可就不只是出让金了

各个环节的贪腐造成成本上升我认可，这不单单是在房地产领域的现象

这里主要是讲郭把容积率腐败与高房价联系到一起有没有道理

城市容纳总人口有限，或者说在官僚的规划中，每个城市能容纳的人口数是有上限的

那么假设两个极端，一个是政府一次性放出所有住宅用地，满足上限人口的住宅需求，容积率符合初期规划

另一个极端是政府极端惜售土地，极端提高容积率，一栋楼盖一万层，把所有人都塞进去

前者不产生腐败成本，后者伴随着容积率修改产生庞大的腐败成本，有了成本就要有人负担，谁负担？

高房价又不是容积率腐败这一个原因导致的，郭不可能面面俱到
而且，哪怕容积率腐败本身，也是导致房价上升的
关键问题在于：为什么在招拍挂的时候，把容积率订的不合理的低？

这不废话么

国内的规划就是用来调整的……:D :D

简单点说容积率就像政府考试出给开发商的题目条件，这快递能做多少建筑你拿地之前就知道了。比如这块地容积率是3.0，你这块地净用地面积1万平方米，那你根据题目条件，只能做3万平方米的建筑。至于你做了4万，你可能后半辈子就在牢里待着了。更有可能压根不给你发预售证。抱歉你不能卖~~~

至于买了地之后调整容积率，好像考试下发之后改题目，这些年基本没见过。跟你见过考试下发之后改题目的概率差不多。

你还停留在十五年前刚开始炒房的时候热炒的房价高是因为土地有限的那种概念，实际上房价高跟土地总量没毛关系，土地总量远远足够，不够的是供应量，我手里土地是多，但是我不能给你们，因为其他的资源不够应付这么多人，所以我只能每年放那么一丁点儿土地出来，目的就是为了推高房价赶走呆不下来的人。

控股跟代持我教的会比直接送个6000千万钻戒更牛逼一些，前者更愿意推高房价。

开发商的成本确实提高了，但提高的成本能够分摊到购房者头上，关键还是供给量、需求量、货币量决定的。

举个简化的例子：

假设有腐败的情况下，你的开发成本是每平米5万，行贿成本是每平米2万，市场需求及货币供应量能接受的价格是每平米10万（再高卖不出去），你卖几万一平米？

没有腐败的情况下，你的开发成本是每平米5万，市场需求及货币供应量能接受的价格是每平米10万，你卖几万一平米？

作为追求利润最大化的商人，前面两个问题的答案应该都是10万

在这个简化的模型中，容积率腐败蚕食的是开发商由于供给需求不平衡可以享受的超额利润，并没有提高房价

[本帖最后由 lianxisheng 于 2017-5-21 10:56 编辑]

如果只看腐败行为以及相关的某一次交易行为，那么大部分腐败行为是降低了市场交易成本的。
但问题在于，腐败会故意制造障碍，最终导致市场交易成本的全面提高。想通这点就行了。
土地故意不卖，容积率故意弄低，如何

而且政府也会算账，你提高容积率也要相应补交土地出让金，这样你每平米的成本又摊平了啊。
现在越来越正规，根本没有空子钻。

再直白一点，政府的官员也不是傻逼，人家提着人头给你提高容积率。
你给他多大好处啊？一个亿吗？

都是些无知的YY，实际操作起来根本没有空间，因为你每个环节都要公示，几万双眼睛看着你。
专家不搞你，政府官员不搞你，住户和记者也要搞死你。

[本帖最后由 柯布西耶 于 2017-5-21 10:50 编辑]

跟涨价不一定挂钩，但是居住环境变差那是肯定的

假设土地总量绝对够用，那么房价高的原因是政府为了控制大型城市人口限制开发，同样不是容积率

你说的没毛病，但如果仅仅是这样，郭说的容积率行贿导致高房价是站不住脚的。

高房价是总供给严重不足以及各路人马从中渔利造成的

房价高是开发商和ZF都希望房价高

和容积率屁关系没有

容积率只和开发商的利润有关系:D :D

你为什么会觉得房价有顶并且目前已经达到了这个顶？

喷了，我感觉你完全没关注过楼市，大前年北京7万一平的房子你会觉得贵么，今年7万一平的你肯定以为捡到便宜了，难道这两年北京人均收入涨了这么多还是怎么的？房价根本就没顶，就算有目前也远没有到，所有措施都是推高房价的因素，为什么你一定要归结为某一个原因上。

我没有假设房价有顶，但是房子要想卖出去，价格会受到需求的约束，你开1000万一平，别人想买还得买得起啊

腐败对于最终价格的影响远不如供需关系，开发商难道为了降低房价有钱不赚吗？

这帖讨论的是郭说容积率行贿导致高房价，我不排除郭可能是对的，但目前没有能说服我的逻辑出现

你说各种政策推高房价，是哪些呢？与容积率的关系是？

容积率高，相关市政配套也要调上去，社会成本无形中高了。
我们这儿开发商房卖了，市政配套没上去，下水道污水都没地方排，成了露天厕所

这个问题一点都不不复杂：
1、政府需要财政收入搞建设。
2、城市化需要住宅。
3、热钱需要出口，而且可控。
4、开发商就是面包师而已。

不要整天幻想什么阴谋论，开发商又调容积率。根本不可能好吗？3.0容积率的地调到6.0除非不想活了，官员也不想要政治前途了~~这tm这么明显的事情，这么多双眼睛盯着你不把你玩死。行贿导致高房价就是个什么都不懂的火车站文学写手YY，皇帝都是金扁担。

你反过来想，羊毛出在羊身上，为了拿地，要抬高地价，为了给人送钱行贿，必然要赚回来，这是长期买卖，不把房价卖高些，这么养这些药行贿的大爷？

楼里有些人都没看报平安，怎么讨论，默认调容积率手续正规？
赵阿贵的说法是规委黄主任私下给调5倍容积率，正规程序能这么玩。给的列子就是潘石屹的soho

“不敢查的还有后台硬查不出来不报的？”
任何一个地方都有政府规划局网站，上面从土地招拍挂开始，到规划定稿都有全程公示。
容积率是所有人都看得见的白纸黑字的数据~~~
卖土地的时候3.0，规划完成6.0。你是想见纪委了吗？
我不说这事100%都没有，我敢说在2017年你要做这个事情，99%的概率承担的风险是无法估量的。

人家奋斗一辈子，千难万险，在几万人里面搏杀，好不容易当个规划局长，为了调你一个楼盘的容积率身陷牢狱，你觉得你得给多少钱啊？

外行人就是外行人，喜欢凭想象办事。

只要当前市场价到了1000万，为什么没人买？你这还是房价已经到顶了的思维局限，你跳出这个局限，就很好理解了。

房价是由市场决定的，不是房子建设成本。
提高容积率后，
1. 房子舒适性降低，采光、公共区间减少。
2. 居住密集带来交通成本上升。
3. 由于行贿成本，导致拍卖的地价降低，国库资产流失。

先去规划局网站看看，了解一下。

抬着嘴瞎说最容易。

如果纪委查案的难易度从D~S，调容积率这种东西查起来的难度应是E吧~~~

而且这不是一个部门一个人的事，你调没调容积率，国土资源，市规划局，税务部门，街道办事处，水务部门，供电局等等都有数据，你有本事搞定所有看看。

我就问，假如今天你当规划局长，你敢不敢调容积率吧~~

[本帖最后由 柯布西耶 于 2017-5-21 11:56 编辑]

我记得前不久就北京周边都有工业用地拿开盖房子，最后证办不下来业主上街的事，这调个容积率也就别搞得那么玄乎了。

是啊，最后证办不下来呗。

政府部门互相都看着你，人民和媒体也看着你，你的副手也看着你~~

靠调容积率获利的收益期望还不如去抢银行。

不要把极个别现象当做普遍现象。我工作也有10年了，调容积率的一例都没见过。

各种部门媒体都看着你，网站上一查就有的，3块钱上网费都不要。我觉得你要贪污，不要选这么愚蠢这么明显的办法~~

媒体都被收编了，连自媒体海外媒体都无法幸免，哪能指望媒体监督……

搞砸了你才看得到啊，没搞砸的你上哪看去。

建个房子至少两年，大街上两年施工没人看见，卖房子的放贷等手续全过了，就最后下证那里卡一下而已，你说没人敢干？