全面解读！房贷新规对买房到底有什么影响？
转自李院长
昨天，央行发布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》。毫无疑问，这则公告中的贷款新规将给所有中国家庭贷款买房的利率带来巨大的变化。
但很多人在看了这个公告的时候，都是一脸懵逼地进去，又一脸懵逼地出来。大呼看不懂。
既看不懂新的政策到底是怎样的，更看不懂这种调整背后的意义以及对楼市的影响何在。
所以现在，我就来把这次的房贷新规给大家做一个比较详细的解读，让大家看懂这个新规的来龙去脉，给以后的买房决策多一点参考。
1、LPR和基准利率
央行在公告中提到，这次对新发放商业性个人住房贷款利率进行的改革是为了继续完善贷款市场报价利率（LPR）的形成机制。
所以要看懂贷款新规，首先就要搞清楚什么是LPR，以及与现行的基准利率又有什么区别。
LPR的英文全称是Loan Prime Rate，翻译过来其实就是“贷款基础利率”。但这个“贷款基础利率”与我们过去所讲的基准利率却有着不一样的含义。
根据百度百科的解释，LPR是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。
各家银行自行报出本行的LPR，比如A银行报5%，B银行报3%，C银行报4.8%……等等。
然后大家把这些报价提交上去，按一个公式算出一个平均值来。再把这个数值公布出来，这就是全国统一的LPR了。
那现在的LPR与过去的基准利率到底有什么区别呢？
主要的区别有两点。
第一，过去的基准利率是央行统一制定发布的，更像是一种政府行为。而现在的LPR是各银行根据自身的经营情况和市场情况给出的LPR加权平均出来的，更像是一种市场行为。
在过去，基准利率一直是比较稳定的。最近一次调整基准利率还是在2015年10月。在这之后，4.9%的5年以上贷款利率就一直没有动过。
而现在的LPR则是每个月都会随着市场环境的变化而上下浮动的，这样的基础利率将更贴近市场，更能反映市场的真实情况，也更有利于回过头来调节市场。
比如这个月银行的剩余额度还有很多，那么下个月的LPR可能就比较低；反过来，如果这个月银行放贷太多，或者发现坏账率有所增长，那个下个月的LPR可能就会比较高。
LPR每个月20号更新，央行官网会公布。
第二，既然LPR是银行对其最优质客户执行的贷款利率，因此在LPR的基础上就不可能再有折扣，利率只能是在LPR的基础上不断往上加。
如果你是在2008-2010年期间贷款买房，并且一直没有去提前还款，那么相信你现在享受到的还是3.43%的七折利率，比现在的公积金利率还低。
但以后，这种7折、85折、9折的利率将一去不复返了。未来贷款买房关心的只是在LPR上面要加多少个百分点而已。
2、加点与实际利率
在新规之前，按揭贷款利率都是在基准利率的基础上，按百分比上下浮动的。比如重庆各家银行现行的政策基本上是首套房上浮10-15%，二套房上浮20-25%。
但在新规执行之后，贷款利率将不再按百分比上下浮动，而是在LPR的基础之上直接加上一定的基点。
1个基点 = 0.01%
100个基点 = 1%
例如新规中规定，二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
按当前LPR = 4.85%计算，二套房贷款的起步价就是
4.85% +0.6% = 5.45%
把做乘法变成做加法，有点像“斗地主”的时候把“对翻”变成“梯坎翻”的意思，感觉上反而比以前更温柔了。
但千万不要以为这就是你能享受到的最终的贷款利率，因为这60个基点只是起步价而已。
新规中明确规定人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
而银行业金融机构应根据各省级加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
也就是说，在“首套房 = LPR、二套房 = LPR+0.6%”这个起步价的基础之上，你还会被加两次基点：省级机构一次，各银行还有一次。
当然，既然是因城施策，各省级机构和各家银行可以根据当地实际情况选择加或不加，多加还是少加。
并且，银行加点多少除了与市场环境有关，还与贷款人的征信及还款能力有关。
如果你的征信有瑕疵或者负债太多，那么银行给你加的点可能就比较多；但如果你的收入稳定，流水很高，征信也很正常，那么银行给你加的点可能就比较少。
各地银行最终的加点数，可能会在10月8日新政正式实施之前陆续公布。
3、固定利率与浮动利率
在新政中还有一项规定是：借款人申请住房贷款时，可与银行协商利率的“重定价周期”。重定价周期最短为1年，最长可以是整个贷款期限。
在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
我们都知道，按照现行的贷款政策，如果在一年当中基准利率发生变化，那么从下一年的一月开始，贷款利率要按新的基准利率重新计算。
但在新规执行之后，贷款人可以选择浮动利率贷款，也可以选择固定利率贷款。
如果你觉得未来的LPR可能会持续上涨，那么你在贷款时可以把“重新定价周期”设为5年、10年甚至30年不变。
但如果你判断未来的LPR会长期处于下行通道，那么你可以把“重新定价周期”设为1年，那么你的贷款利率每年都会根据最新的LPR进行一次调整。
但要注意的一点是，不管LPR怎么调整，你在签贷款合同时加的点数是始终不变的。
例如现在你的贷款利率是LPR加100个点，也就是4.85% + 1% = 5.85%。
如果明年LPR下降为4.35%，那么你的贷款利率也将调整为 4.35% + 1% = 5.35%。
在当前的经济大环境下，利率下行或许会成为各个国家的大趋势，因此这个时候贷款，把“重新定价周期”设为1年，或许会更划算一些。
