坐标东莞临深，有个公寓的盘在卖，附近楼价大概3w5的样子，公寓卖2w7左右，40年产权，有规划中的地铁口。地段很好很吸引，骑个电驴5分钟能到深圳，红本公寓有什么坑吗，比住宅便宜，还不限购，感觉好像不太好卖的样子。

有没有天然气？

水电物业费是不是更高。。。

公寓不能落户，没有民水民电，没有学区，物业费贵，升职潜力小，不好脱手，二手交易税费高。简单来说能不碰就不碰。当然肯定有杠精要说他们那里公寓能落户，能上学啥的，不过我说的是普遍情况，这杠就别抬了

你这公寓住宅差价不足以弥补公寓的劣势。

公寓关注是否通天然气，民水民电还是商水商电。

基本买了就“无法”出手，不能应急套现。

看你购买需求，如果抱定一个人，可以买来自住。或者看好周边配套，买来出租赚收益。

公寓不能落户，不能上学，就凭这两点就感觉不值钱

你去看看北京和上海，同地段的公寓比同地段的住宅低多少，就知道你这个价格有多高了

还有一点更要命的是50%首付和10年贷款，直接提升了很大的购房成本。相比住宅的性价比就不高了。

不过用来出租的话倒是无所谓，因为位置好比住宅的租金可能还高些。

深圳的话，那种小产权的统建楼比公寓还要划算... 价格低很多，租一样的价钱
曾经住了一年的地方我以为是小区房，后面才知道是统建楼无正规产权的。

谢谢楼上大佬们指点，拔草了

换个角度想 不是商用的话没法注册公司 况且比写字楼便宜 这也是为什么CBD和市中心会有这些作为补充 相对来住宅来说 是个更高风险的投资 我个人是认为住宅 商住两用 写字楼 这三者本身不冲突 定位有所不同

如果打算开公司或者出租给公司用还是可以的投资的，要是没这想法还是算了吧，因为住宅属性不高。

本地一公寓售卖，宣传民水民电通天然气有学区，然后几年后，开发商取消补助，商水商电。学区也变成楼里的住宅用户才有学区

如果好出租可以考虑

额，深圳龙岗地铁口公寓二手也才这个价，40多平150w，同一小区住宅楼的50%，你这个太贵了吧

小产权房，享受不了商用住宅的水电价。

一般是买来投资出租。

过来人反馈：不要投资公寓，坐标无锡，17年买的公寓，位置在离优秀商业体2公里，地铁站几百米。当时周边商品房房价1.5万，公寓买的0.7万；截至目前，周边商品房房价2万，公寓房价1万；卖不掉，出售缴税5万+。包税亏，不包税有价无市。
就是说，3年，卖掉亏。不卖更亏。不仅不具有任何投资价值，还亏了装修，物业费4.5一平，无燃气，电费6毛无峰谷电。

5分钟到深圳是到龙华还是到罗湖？？

龙岗的公寓这么便宜吗，一直以为那边很贵买不起，所以只在东莞临深这边看房

到龙岗

感谢指导

感谢分享

大佬，公寓不能落户，地段好有啥用，水电啥都贵，和商品房价差这么小，还40年产权，你说行么

大佬哪个公寓，哈哈哈哈

你去链家看一下。普通二手公寓压根买不上价，价格只能是旁边住宅的一半

可以住，但是不要想投资，商住的定位就是，你在附近工作经商，然后需要一个配套的住所，但不是给你安家的，不能落户，不能入学这个是眼前的，还有一个大坑是40年到期后让你搬你就得搬，没有讨价还价的余地，不像住宅一般到了70年也是可以续期的，拆迁必须要谈好了才能拆，就冲这个你觉得能投资吗？

LZ说的是不是中科谷的公寓，还是旁边融悦大厦的公寓？

哈哈。我的在荟聚那中邦
大佬，感觉你的亏的多。。。我的租掉了。每年有个7-8%收益如果给中介包租估计只有4-5%收益。

无锡人帮顶。。。我有个同事也买了公寓，死活劝他不要买，偏不听。唉。

无锡人帮顶。。。我有个同事也买了公寓，死活劝他不要买，偏不听。唉。

产权这个别纠结，时间到了都给续，就是要缴费。

我妈也买了个公寓
一言难尽

我买过一套，当时买入价格8000，现在市场价值18000左右吧，当然，同期买入住宅升值潜力肯定更大，我当时是限购了，不能再买住宅了，所以随意买了一套丢在那里

对于住宅来说，除宏观经济政策以外，影响价值的因素是：
1.学区
2.交通
3.配套
4.开发潜力

对于公寓来说，以上的情况如下：
1.学区->大多数情况没戏
2.交通->很重要，这个是决定性的影响因素
3.配套->很重要，这个是决定性的影响因素
4.开发潜力->很重要


会买入公寓的人，一般有如下几种情况：
1.被忽悠的
2.拿来开公司的（部分公寓是可以落户做企业的，这个你得问清楚）
3.租出去
4.自己住（确实买不起住宅，又想要给家的）


以上影响2,3,4的因素分别出第二条允许落户注册以外，其他的都是和交通，配套，开发潜力相关

开发潜力部分，开发完善度高的，发展潜力反而小，这个有点儿互相矛盾，综合看吧

无论是住还是租出去，都要考虑如下的几点：

1.得房率：调高的优于平层（价格不离谱的情况下）
2.电，可以做商改民很重要，商用电价很高
3.天然气：有天然气接入的属于加分项

另外一个就是投资收益，假设全款买入，租出的投资收益在多少，我现在全款的出租投资收益在8%，这个当时我买入的时候测算就是8%，一直都是同一个人在租，我也没有涨房租，不想折腾

类公寓都还好，只是公寓就没啥必要了，坐标028，公寓基本都卖不出去，还有酒店托管式公寓，太多了

我这附近一个小区的公寓快要只有住宅1/3价了。

东莞凤岗这边，官井头村的珑寓

你也可以看看我说的这两个公寓，离凤岗也不远。

了解完情况之后，已经改订住宅了

住宅充足，住宅用地供应充足的前提下，别买公寓