目前是房地产行业从业者，了解一些成本工作。我对房价的想法，不一定对。

首先是关于房地产开发，可以说是一个相对精细化的行业。至于精细化到什么程度？
一个房地产企业，在土地拍卖之前，就应该对兴趣地块进行详细的测算，包括盖好房子需要花多少钱，需要花多少时间，这期间需要支付给银行多少利息，未来几年建好了能卖多少钱，期望的利润是多少。
算好之后，倒推出拿地成本，也就是几千万每亩买地，可以不亏，最后走上土地拍卖市场。

由于测算需要对未来几年房价进行预估，大部分开发商可能都会做出上涨的趋势，因此造成土地成交价不断的攀升，而在未来几年之后，这些土地的高成本也反映到了高房价上。如此往复，推动房价上涨。

TG在去年多次降准降息降首付，今年也是有过动作，无非是为了去库存，但是唯独不降价。
不降价原因很简单，因为大部分开发商在购买土地的时候已经做了一个“较高”的未来房价预测，因此买地的成本也相对较高。如果房价走势和开发商预测的不一样，那么开发商就可能面临“赔本”。
其实开发商亏本无非是倒掉一个企业，但是目前大环境下，开发商一些用贷款进行开发。如果成本出现问题，贷款无法偿还。产生坏账问题就比较大了，由此产生的连锁反应可能会更大。因此目前来说，更多的房地产企业还是在撑着不降价。

90年代是计划生育的高峰期，1990年中国出生人口2600万，1995年只有1600万，到了2000年只有1300万。而目前1990-1995年出生的人正好在21-26岁这个买房刚需黄金期间，结果需要买房的人越来越少。于是TG急了，又是放开二胎，又是鼓励农民工进城，又是不允许建封闭小区（为了让目前的封闭小区赶紧卖掉？）。

但是再怎么急，也不能变出更多刚需来？所以到最后出问题是必然的，而且现在救得越用力，出问题越大。

楼主不妨预测一下，这次全民炒房潮会持续多久？最后怎么收尾？

开发商为啥就敢做出房价一直上涨或者高价拿地的行为，归根结底还是体质问题，大部分开发商都是国企，贷款好拿，国家兜底，你是领导你也敢高价拍地。

关于成本的那段，不是应该，是个房企就会这么做，最牛的是万达，制度，标准，计划均是必须执行。最差的是老宋时代的绿城。

坐看业内

这位业内好像没啥新鲜的观点

观点不算业内。。。。

太好了，快出问题吧，我正想买一套便宜的精装

我有个看法:D
不高价拿地，抢不过竞争对手，土地市场都是拍卖，其他开发商都看高房价，你看低你买不到地。
买不到地意味着开发商没有土地储备，那只有等死。

所以与其等死，不如加入到这场狂欢中。等死是必死，加入到狂欢中未必会是找死，也许还大赚一笔

作为业内，我从来不干这种预测大势的事情，太装逼了，错误率又高。
不过倒是长帮朋友看房、买房，基本上还是靠谱的，朋友都很感谢我

已经没了

这业内的观点烂大街了。。

老百姓买得起啊，卖这么贵大家还抢，这市场经济明显是还得涨价才对啊。真降了价大家手里那几百万上哪花去？

已经挂了 233333

开发商怎么会看空，看空就抽钱干别的去了，好像我以前老板那样，楼盘卖完去收购公交公司

现存的开发商，无非是比较看多，很看多和疯狂看多的区别


起码每年印钞和人口流入已经算进去预期了

有没有离线保存或者说是截图？ 想看看

喷了，不让看了，你狗G点真是太多了

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[本帖最后由 shanghainiu 于 2016-3-1 11:59 编辑]

都是赵爷赚钱，鹅接盘。出几个利好开发商脱手了，鹅接盘还得起还，还不起银行收走。什么？你担心银行坏账太多？中国特色社会主义的国有银行能倒闭里奥？果然是鹅，思想不够解放，就是要赵老爷管。