占地差不多半亩已建无坯两层半，集体地性质，产权母亲名字，由于某些原因（与我无关）签了100万欠款房产证抵押了给别人，由于土地性质这事也只能搁着好几年了。
我有一处收益很低（约2.6%）也没啥升值潜力的商铺，估价百多万但无人问津。请教各位大佬，是否值得让那人补差价换了铺子，让我拿下房子产权？
因为我不了解集体土地是什么回事，只知道不能抵押不能交易，泥潭有业内介绍一下吗？

[本帖最后由 cong2004 于 2019-5-15 11:28 编辑]

这问题不是你可不可以。而是别人要不要吧。

你没说 你妈名下的那个小产权的价值对比你那个商铺的。

按理说，能抵出去100w，除非人家很熟人很好多给钱，不然只能说明这个房子远超100w的价值。
然后你的商铺100多万没人问津。现实收益看得见的很低。

所以问题可能最后不是别人补差价，而是你补差价吧。

因为土地性质，压在房子上的是死钱，商铺虽然收益不高但是活钱，如果让我选择哪怕亏一点也要拿活钱的。但如果不考虑投资收益什么的而是纯自用，我觉得房子是值得用活钱换回来，当然如果还要我倒贴现钱进去那只能拉倒。

其实在我看来，这件事你这边已经没啥问题了。你是乐意换的。就是在你的角度看，房子的价值比商铺高。你是至少不做赔本买卖的。

在另一边，你觉得对对方也是有利的，活钱死钱什么的。

所以就现实来说不就是一件事么，对方怎么看。要是对方也觉得房子的价值比商铺高，和你看法一样。那么这比交易就没做。反过来他觉得死钱活钱什么的比较重要那么交易可以进行。

至于你的标题的问题，其实你已经想好了啊。不需要大家的意见来给你背书。

老哥说得对，我是很想换，可能我标题表达不清晰，发帖的原因是我真的不了解集体地是啥，譬如以后我能否继承或者用什么方式才能取得产权，这产权与国有土地的房产相比较有啥缺陷什么的。这个才是“值不值得换”的问题所在，希望泥潭有业内能解答一下。

[本帖最后由 cong2004 于 2019-5-15 11:46 编辑]

集体地产权，就算被质押，也无法申请财产执行吧？

产权是对房子而言的。这部分没啥可说的。
最复杂的是土地这部分。如果那个房子包含了集体土地使用权的话，那么总的来说总是好过国有土地的。现在要搞土地可不容易。

集土权的继承理论上要符合以下要点：
1、你和你母亲都是法律认可的本村村民；
2、继承关系符合继承法；
3、该房产在你办理继承公证或遗嘱见证时为无他项权利的完整产权。
一点想法，不一定对。

关于将来的流转交易问题：
1、目前严谨的说法是，集土权上的宅基地只能在同村同籍成员间流转；
2、宅基地与国有土地上房地产的差别在于，后者的上市交易除地方短期限售法规约束外，不受任何限制，而且宅基地如1所述，所以同样实物、区域下的房地产，前者相对于公开市场价格而言，必定大打折扣，说白了就是小产权。

就是小产权房么.没什么用。你就算拿下来也只能自己住。不能交易的。

取决于债主觉得你那商铺值多少
如果觉得商铺不值100W 还得补差价

谢谢各位解答，还有一些不解的：
1、90年代非村民的父亲向村里买下集体土地自建房，能世袭拥有吗？
2、房产不能在市场内流通，但直系间能以什么方式过户吗？
3、能卖给（过户）原籍村民吗？（直接影响房子价值）

房子我是想作为自家祖屋留下去，没有卖掉的打算，毕竟房子是先父花掉大量积蓄弄出来，现在债权不清心里也不大好受。

集体产权这块我也只能说是一知半解。我的理解是这样的。

1不是村民啊。那么这个看你爹买下（租下？）的使用权期限是多长咯。
2如前，你家都不是这个集体内的，那么理论上就不存在获得使用权。所以更别提过户了。
3能不能卖给原籍村民的问题也一样。从理论上来说，你们所谓的买下的集体土地其实就是自己概念上的“买下”。事实上是“从村里租下了一片土地，获得了一个时间段的使用权”。连“买下使用权”应该都说不上。也就是说合同到期或者未到期内的标的转让全凭协商。协商的好，当然也可以流通。但是这种流通未必能在法律的保障下。

首先你先看一下啥叫集体土地简单来说你家如果不是这个集体内成员。那么你家对这个集体内的土地不存在所有权的基础。这里的产权是一个总体概念。就是你如果是这个集体的一员，那么你就是对集体所有的全体的土地有一定比例的所有权。但是具体到具体每一块土地，你都不具备所有权。（好比你是某企业的股东，你对这个企业有你持股份百分比的所有权，但是你不能对企业内具体的某个资产声称有所有权一样）。但是你可以对集体土地的部分拥有使用权。
然后看一下集体土地的使用权的定义。这个意思就是说，你如果非这个集体成员或者其他特殊组织和个人，那么你连使用权都没有可能获得。所以你父亲获得的这个土地究竟是何种性质的，你最好先搞清楚。是合法的拥有使用权还是非法的私下里获得的。然后才有后面的话。不然的话村子里或者哪里一翻，你们啥都不会被承认的。理论上如果合法，那么多半也有一个期限，而不太可能是无期限的。因为这个使用权有有期限的和未规定期限的。例如宅地和自留地目前没有规定期限。承包责任制下的山林农田则有30年等期限。宅基地自留地这类的不太可能给到非村民。所以理论上你父亲付钱能获得的也基本只能是「符合土地利用总体规划并依法取得农业建筑用途」的使用权。这就会有期限问题。

[本帖最后由 bbscube 于 2019-5-15 15:35 编辑]