Eurydice 6月27日，上海“莲花河畔景苑”十三层楼房轰然倒地，这成为近日沪上最引人关注的一条新闻。为了广大业主能及时聘请到相关的专业律师维护自身合法权益，7月4日，上海市律协决定向社会公众推荐74名房产律师，我作为其中之一，很想从小业主利益出发，谈点想法。
我们首先要问的是，小业主索赔有没有依据？
小业主与开发商签订的合同是《上海市商品房预售合同》，开发商在取得预售资格后，将在建房屋销售给小业主，并约定在一定的时间交付房屋。这样的销售方式可以让开发商在较短的时间实现回笼资金继续开发。在楼房倒塌之后，开发商即使重建，显然也不可能在约定的时间内建成并交付，因此小业主能以“先期违约”为由主张开发商违约进而索赔，其依据是《合同法》第108条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。
那么，小业主可以提出什么要求呢？我认为有两条，一是解除《上海市商品房销售合同》，要求开发商返还房款和赔偿损失；二是要求开发商重建。
一般来说，预售合同会约定一个具体的交房时间，此外还会约定超过交房时间达到多少天，购房人可以解除合同。如约定6月1日交房，如逾期180天仍未交房则购房人有权解除合同。在此事件中，开发商显然不能按时交房，所以要承担逾期交房违约责任，此外，如符合解除合同条件，购房人就可以解除合同。
至于赔偿损失问题，小业主可要求开发商赔偿买价与现在市场价之间的差价损失，此为守约方的间接损失，其依据是《合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
当然，也可要求开发商重建。守约方有权要求违约方继续履行合同，除非由于在法律上或事实上不能履行的原因或其它特殊原因，其依据是《合同法》第110条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”如果不存在上述原因，小业主可给予开发商一定的宽延期，由开发商另行筹资予以重建。当然，即便小业主给予宽延期，开发商仍然要承担逾期交房的责任，也就是要承担逾期交房的违约金。
至于楼房未倒塌的其他小业主，要视具体情况而定。
购买了同一楼盘而房屋未倒塌的小业主除非特殊情况否则不能索赔。这些特殊情况主要是指因倒塌房屋影响到其它楼房的建筑质量，并且虽经修复但仍不能通过竣工验收，或者因其它任何原因造成不能按时交房。在前一种情况下，小业主可以解除合同并要求赔偿损失，在后一种情况下，小业主可要求开发商支付逾期交房的违约金。
尽管从常理上看，楼房倒塌很可能使该处楼盘的品质大打折扣，甚至让整个楼盘价格下跌，但此种损失较难量化，难以评估。因此如果上述两种情况都不存在，那么这些楼房未倒塌的小业主则难以索赔。
