最新一轮房价调控又已逼近摊牌时刻。房价调控会再次成为“空调”吗？

中国房价调控肇始于2005年，其持续时间之长、政策之密集、效果不尽如人意，令人侧目。

经济学常识告诉我们，房价取决于供给和需求。政府最初的调控聚焦于购房需求，采取了提高首付款比例、房贷利率上浮等措施，继而又试点推出房产税，甚至祭出了备受争议的限购令。然而这些政策成效甚微。

导致这一局面的原因是复杂的。首先，中国宽松的货币供给，导致了长期的实际负利率，催生了居民理财需求。其次，本应成为理财主渠道的股市，却因为上市公司质量差强人意和浓厚的投机气氛，让大量投资者望而却步。而买房则进入了越买越涨、越涨越买的上升循环。第三，中国城市化进程几乎势不可挡，甚至在未来很长一段时期都将继续成为房价推动力。第四，结婚买房的强大习俗，以及男方女方不惜整合全家资源买房的决心，构成了巨大的刚性需求。第五，中国有庞大的灰色收入，对这些灰色收入而言，买房成了既省心又安全的理想去处。更重要的是，灰色收入对金融调控高度不敏感，只对反腐敏感。现在哪个贪官不是“房多多”？根据经济学者王小鲁的研究，2008年灰色收入即高达5.4万亿。

因此，虽然政府从需求角度出台了密集的打压政策，购房需求依然足够强大。

真正触动房价的，是房产供给方的变化。在2008～2010年经济刺激过后，货币投放出现失控，导致2011年通货膨胀明显成为头号威胁，中央被迫采取金融紧缩政策。遗憾的是，央行采取了“加息为辅、提高准备金率为主”的政策，两年内12次提高准备金率，结果银行存款准备金率飙升至20%以上的历史高位。这一政策，直接导致银行体系流动性陷入困境。作为条件反射，银行开始削减对中小企业和房地产行业的贷款投放，于是房地产开发商和大批中小企业陷入资金困境。

把房地产开发商逼入绝境的是房地产成交量的急剧萎缩。由于浓厚的观望情绪，房地产成交量严重下滑，这使得房地产商大量资金沉淀在待售楼盘上。对资金密集的房地产行业而言，一方面没有贷款，一方面房子销售停滞，最终部分房地产商被迫降价卖楼，房价终于开始松动。

但是，切莫以为房价调控即将大功告成。相反，现在的房价调控不仅不可持续，一旦放松之后房价反弹在所难免。

第一，房地产调控的僵局，最先冲击到的是地方政府。2011年下半年以来，地方政府土地出让金收入明显下降，不少地块甚至出现流拍。芜湖市对购买新建自住房屋的市民给予购房补贴和税收减免的政策，虽然被中央喊停，却是一个明确的信号，表明地方政府已不堪承受关键收入来源冻结的重压。由于土地出让金对一些地方政府财政收入贡献达到一半左右，土地市场冻结的冲击可想而知。地方政府在收入锐减的同时，却要面对地方融资平台的债务到期压力。超过10万亿的地方平台项目融资，有不少都有赖于卖地收入偿还。要么银行同意延长还款期限，要么地方政府就会出现债务危机，要么放松房价调控。因此，中央现在面临如下的复杂局面：地方平台融资还款倒逼地方财政收入，地方财政收入倒逼土地出让金，土地出让金倒逼房价调控政策。

第二，从房地产商角度看，房价调控僵局导致两个后果：一是大量项目停工或取消，一是部分房地产商倒闭，甚至连绿城这样的大型地产公司也面临“生死时速”。问题在于，房地产商是房产的生产者、供给方，他们目前的困境意味着未来几年新上市房源供给的下降，这将为房价报复性反弹埋下伏笔。

第三，购房需求并未消失，他们只是在观望。一旦市场出现转折信号，需求又会重新爆发。面对新楼盘的减少，重新爆发的需求势必导致房价快速反弹。

由于房地产、地方政府投资和高铁投资构成了中国经济增长的三个强大驱动力，现在这三个发动机同时熄火，经济硬着陆的风险迅速放大。欧洲债务危机的持续动荡以及2012年中国最高领导层的权力交接，都决定了政府没有足够的意志力容忍经济来一次硬着陆。

逆转的信号已经出现。央行连续两次降低存款准备金率，为市场注入流动性，这使得那些快被“冻僵”的房地产商重新复苏。在最近的一次降低准备金率后，泛海建设、银基发展、深物业A和中粮地产等不少地产股出现涨停。市场已经嗅到了转折点的到来。

虽然中央依然坚称房价调控不动摇，但我们应该相信的是经济规律而非中央的表态。在确保经济不会硬着陆与房价调控之间做选择的话，中央会毫不犹豫选择前者。

接下来的局面不难预测：银行存款准备金率将继续下行，房地产商重获“源头活水”；地方政府采取更加隐蔽的做法悄悄放松对房地产的限制；中央虽然口头上继续坚持调控，但实际上将对房地产业无法继续那么严厉；随着信号扭转，大量买房者停止观望，房价重拾升势不可避免。

房价调控将再次沦为“空调”。一项政策的效果，并不取决于它的初衷，而是取决于它是否遵循了经济规律。

当然，房价调控并非无解。中国所谓的房价泡沫，其实源于收入分配的严重失衡。化解房价危局，必须从调节收入分配结构入手：控制地方政府开支，减少对土地出让金的依赖；推广房产税，加大持有多套房的成本；严厉打击腐败，将没收的房产进行拍卖；破除垄断、降低税负，增加普通公众实际购买能力；开征遗产税，调节收入分配差距……但是对不起，没有速效药。

通篇说了等于没说，特别是最后一段....:D

说到底 天朝的经济问题最后都会变成政治问题 所以是难以解决的

调控错在哪呢，错在调控本身

这种力度的调控，应该早几年，或者08年那轮下跌不托底，都行

目前的价位，我认为符合市场规律的走法应该是加速赶顶，然后再来一轮大跌，让大部分投资者明白房地产的风险才能教会市场如何正确估值，要纠正整个市场的错误取向，阵痛是难免的

但是这个点位调控了，跌也小跌，涨也滞涨，在偏高的估值以及仍旧不减的市场躁动下，原来的加速赶顶变成了缓慢上升，让以后较长一段时间内的投资者及刚需付出偏高的资金成本，阵痛变成了长痛。目前纠缠的局面就看经济大势了，中央最后的牌应该是加码房产税，抄底很难，因为无底可抄

由此贴可见 100年啊100年

以暴涨收场

红叶大大，你发的房地产帖子，比我还多啊

出现明显错误，经济泡沫下房屋是投资资产，取决于收益-风险，而不是供给 -需求

户口已经开始松动，你说呢。。。

100年，妥妥的

@c月光咖啡 mark

不懂经济，看评论

房价为什么这么高的问题 天知地知你知我知,扯这些没用的有啥意思.如果你都不确定你知道不知道房价为什么这么高,你还有什么资格出来贴这么多.
别人放烟雾弹扯那么多是有用意的,跟着起哄就实在傻逼了

北京上海2月开始成交量暴涨，qq弹新闻了

也是刚才，QQ弹新闻，外来满三年能买2套房的叫停了，打脸了……

就是中介开发商们太得瑟，才被政府打脸的

二三线放宽户籍，城镇化加速，房产必然会反弹，但仅对刚需客户。
下一轮的调控方向应该是缓慢放开投资市场。
放的太快，死的会很惨

任何打压房市的政策都是YD上演的一出戏 :D

一大堆废话. 一句话总结就行了: 再涨100年.

以100年收场

最后一段与虎谋皮妥妥的

总要有人买单，上层就不说了，下来是有钱人，中产，城市庐舍吊丝，农民工

有钱人剥得差不多了，都在往外跑了，留下的实业和市场被上层瓜分。

中产的资产和未来几十年的收入都变成房子了，把房子缩水除了激起民愤也榨不出更多油水。稳住再微降做做样子，也就那样了。

庐舍吊丝是中产预备役，迟早也是要被房子剥光的（租也好买也好）

农民工群体，现在的青春都凝结成一台台phone4了，但是未来的价值还没剥光，而且基数也大，就你们买单了！

所以，美其名曰＂城市化＂。当城市人多美好，你们就乖乖长肥，然后被吸干吧。

无所谓个，上周买了套