henryzyl 摘要:作为2010年标号的首批土地和杭州首批首付五成土地双重身份“主角”，总占地约856亩的两宗杭汽发铸造车间宅地昨天出让。
作为2010年标号的首批土地和杭州首批首付五成土地双重身份“主角”，总占地约856亩的两宗杭汽发铸造车间宅地昨天出让。
分别经过13轮竞价，1号和2号地块均被中铁房地产集团有限公司竞得，总竞得价为28.06亿元。两宗宅地的楼面地价分别为11685元/平方米和8854元/平方米，低于市场预期。
10270元/平方米的楼面均价，低于市场预期
昨天出让的5宗地中，杭汽发车间两宗地块地块条件最优。相较于其他3宗纯商业用地，这两宗地虽然混合了部分商业用地，但主要部分还是住宅用地。另外，这两宗地块面积最大，1宗78.6亩，一宗69.8亩，有规模优势。其中，1号地块还有双河景优势。
这两块地的位置，与现在在售的滨江·万家星城相仿，都位于石祥路以南，皋亭河以北。尤胜于万家星城地块的是，这两块地，因为更靠近西边，紧邻浙江大学城市学院，附近大中专学校众多，有一定的人文沉淀。而且，1号地块南边是皋亭河，西边是蔡马河，有双河景优势。
目前，万家星城售价在2.1万/平方米左右，杭汽发车间地块位置略优于万家星城地块，但由于商业比例较大，1号地块商业部分约占3成，2号地块商业部分则占5成，削弱了地价的竞争性。因此出让前，业内人士预测，这两块地，尤其是1号地块，竞拍价在1.4~1.5万/平方米，应该是正常的区间。就在去年12月，绿城高价竞得滨江宅地，周边东方郡房价现在和万家星城差不多，楼面地价也高达15000元/平方米。
可是，从出让结果看，11685元/平方米和8854元/平方米，平均来看，地价不过约10270元/平方米的均价。据相关开发商测算，即使撇开商业部分比例较高的因素，1号地块的宅地楼面价达到14000元/平方米，2号地块的宅地楼面价达到12000元/平方米，也低于市场预期。
首付五成影响开发商拿地热情
据该地块的用地单位上塘街道招商办相关人士介绍，这两宗地的付款模式为“5-2-3”，即五成首付要求在签定土地合同后两个月之内付清，还有两成土地款在后10个月付清，每5个月各付款20%、30%。
而之前杭州的土地款支付模式为“2-3-2-3”，一般保证金支付10~20%，第二笔土地款30%一般在4~6月之内付清。也就是说，半年内支付50%土地款。相比之下，现在的两个月支付50%期限有所缩短。
对于杭汽发宅地来说，由于总土地款达到28.06亿元，首付也高达14.04亿元。要在两个月内一下子付清这笔巨款，估计除了中铁这样“不差钱”的国企外，也没有几家企业有这样的资金实力。
从现场竞价情况看，想拿地的企业还是不少，但像滨江集团之类的大型房企居多。
楼市成交低迷，有人称中铁拿地时机准
虽说杭汽发铸造车间宅地楼面地价低于市场预期，不排除五成首付政策实施的因素，但业内人士认为，这主要还是近期楼市成交低迷、政府调控政策频出，开发商观望情绪较浓所致。
德信集团营销总监路双全认为，这次杭汽发铸造车间宅地的出让代表高歌猛进的杭州土地市场已产生了微妙的变化。经历了2009年的疯狂拿地，想拿地的杭州本地房企的闲散资金花得也差不多了，而2010年的拿地计划一般也要等到春节后才会开始。中铁选择这个时候拿地眼光还是蛮准的。
昨天，杭州出让的另外四块商业用地，从出让结果看，最终成交价都较为理性。其中，5号下沙商业金融用地，因只有一家公司竞价而直接成交，楼面地价仅为3205元/平方米。
