背景：
一.汇率改革机制重新启动，人民币升值进程逐渐加快，而国内M2每年增速都在提高．对外升值的同时对内贬值．
二.对出口造成极度不利影响，留给国内产业结构调整的时间也大幅度缩短．
三.近期又有大量境外资本通过各种形式进入国内，兑换成人民币后大肆收购人民币资产，首要目标
仍然是几个核心城市的房地产，有大量收购豪华公寓的动作，形成一种，对外升值－对内贬值－外资进入兑换人民币－大量流动性-购置房产保值，待机会抛出．
一旦汇改机制陷入停顿，或者房产市场大幅度波动，豪华公寓，高级公寓突然投入市场，对于房产市场的破坏更是毁灭性的．
目前政府已经不能容忍房价继续上涨，并且要有效降低境外投机者对于人民币资产（主要是房产市场）的未来预期，所发出的明确信号．

分析：
因为境外资本大量进入，所以对于控制房价上涨，政府显然觉得市场的力量已经控制不了趋势．
几次测试以后，才会动用这种相对严厉的行政手段，可以说上海的政策隔了几个月推出，是经过深思熟虑的．
豪华公寓价格下跌几乎是不可避免的．国际资本将在短期内迅速撤出部分人民币资产，套现后观望．这在亚洲金融危机的时候屡次应验．豪华公寓价格是地产政策调整的风向标．
普通商品住宅会相对比较复杂，放盘量将大为增加，但因为上海有多次调控的经验，投机者基本已经退出普通商品住宅领域，而投资者的心态相对成熟，以长线投资(>５年的长期持有者)，市场将相对稳定．
当然，经济背景不同，今年中国GDP增长仍然可以达到10%以上，而亚洲金融危机时候的亚洲国家和地区普遍是负增长．
所以，部分热点区域，甚至仍然将平稳上升．就总体而言，中国地产市场仍然是供小于求的．

政策退出条件：
在市场失灵的情况下，半计划性的手段，可以短期内有效控制住市场，从而顺沿着决策层希望的方向迈近．
一旦达到决策者目标以后，即会重新启动市场机制，个人以为，要达到以下几个条件．
一.M2增速大为降低，经过房产系统监测，流入豪华公寓的投机资金显著减少．
二.房产价格跌幅超过20%，对于经济的贡献度也极度下降，而其他产业贡献度又没有显著提升的前提下．
三.宏观经济再次出现探底，季度同比增长低于7.5%.
四.出口和就业又出现大问题,又重提保增长．

个人认为，考虑到目前管理层的思路，在他们的任期内，如果经济出现大的问题，肯定还是会重新提振地产市场的。
他们也知道经济增长需要质量，不要速度，但是，在中国，稳定胜过一切，短期内刺激房产对于经济的提振是显而易见，屡试不爽的．
真的要房产市场价格降低下来，要看下一届政府的智慧了．

理性地分析：这一轮调控的时间将会较长，限购一套住房，会减少很多置换需求，增加很多租赁需求．
这其中又很复杂，很多个行业将会出现大洗牌，房地产行业相关法律政策，尤其是租赁房屋的相关规定将逐步完善．
也许会影响中国下一代人的住房意识．

拭目以待．
短期内不要考虑购房了，个人预计，三个月内上海房产市场将再次进入一个缓慢的下降通道，明年春节前后，应是刚性需求的购房最佳时机．
长线投资者，放心持有无妨，长期而言，十年内，中国房产市场仍然将不断发展．

毒，大师！学习了
5分满上！

另外，对股市还是不要指望了．
这次１２条，会成为不少中小城市的效仿对象，老百姓只看对自己相关的条款，但是有不少条款是针对开发商的．
开发商开发房产的积极性会大为降低，而住房需求降低又同样会影响非常多的产业．
而我们的股市里房产股和银行股占的权重大约有５成左右，一旦地产市场明显委靡甚至大跌，这些股票都无法幸免．
而相关的基建股，资源类股等同样无法独善其身。
以前有个人说过房地产捆绑了国民经济，是不无道理的．
就看管理层的智慧了，压下房产之后，靠什么来提高经济增长的质量，维持社会稳定．
在中国，稳定胜过一切，庶民的时代来临了吗？

还在讨论人民币升值？



最近这一年大部分人都在做空人民币，只有中国人民一直在叫嚷人民币升值。亚洲随便哪个国家的货币都比人民币升值的快

人民币由于TG过往的表现以及币值稳定的程度，成为很多基金配置的目标．
就象你干吗不买股票型基金而买债券基金，大资本肯定要配置大量风险低的资产．
风险偏好使然．

我倒是认为股市最近有些希望，抑制楼市的同时资本需要有宣泄渠道，中国投资领域除了房产就是股市，9月30日大涨就说明了问题。现在刚从金融危机中复苏，资金逐步活跃，加之去年弹性货币政策之后，整个流动性宽松，大家只是在等待机会，有苗头自然会一拥而上。

啥时候中国楼市跌的时候股市涨过？这轮调控房产前，股市３４００点，现在２６００点．．．
可怜的中国老百姓啊．

普通商品房的供给远小于社会需求，政府始终不在加大保障性住房上松口，这死矛盾怎么解决？或者就如我想的那样，根本就用不着去解决！

保障性住房，上海已经切实进行落实了．
但是门槛很高，应该大大降低门槛！

那不就和没有一样么！

我认识住房保障中心的人，现在已经大批量建造保障房了，现在看不出太多端倪，但比起２００３年那个所谓的２个２０００万，是真枪实刀地干了．

量少是必然的，有建设周期啊．况且商品房一旦成交量大幅度降低，开发商也只好去造政府廉租房和保障房项目维持现金流了．
商品房的利润高，开发商当然不愿意去造保障房了，这是一个跷跷板．
政府的用意一部分也在此，既然行政性调控商品房市场，也能行政性加大对保障房的投资力度，不至于过度影响经济运行．

有重庆这么“真枪实弹”么？如果连重庆目前这种程度都达不到，我觉得还是先洗洗睡

呵呵，有时候有利润就干了，即使利润低，也要维持现金流啊，企业的命就在于此了．

让开发商去选择？？？那么多红顶开发商，看来政府果真是首先把自己屁股拍拍干净啊！

９７的时候，香港地产给老董这么弄残了，让政府觉得调控也只能一步一步边走边看．

小型民营开发商必然被整合，本身就不是成熟市场的标志．

mark
明天看

保障房不赚钱,谁去修

现在的中国,人活着就是为了赚更多的钱.中国的楼市分析来分析去也就这样了，真的刚需，还是早点买。2线城市还好说，上海这样的地方，晚2年买，对普通人来说，就是半辈子白干了

那我干嘛去修那么购买上有很多门槛的廉租房，我适当降点价不就完了！

你对保障性住房的理解有大问题，不是谁愿意来做就让谁做，而是政府指定让谁做谁就得做，有没有利润亏不亏钱，都去找政府！这是他的义务和责任！

之前不少资金已经投入到商业地产了

廉租房，经济适用房大量推出效果会不错

觉得房地产会崩盘的请耐心等待

[本帖最后由 west2046 于 2010-10-7 23:42 编辑]

问题是HK那边是一笔经济账，咱们内地现在是算得一笔维稳的账，你不是要从宏观上看么？其实最宏观的宏观就是维稳！

上海以前是没人肯干，政府逼着他干，再适当在商品房开发的时候给开点绿灯．
以后是没人逼也有人过来抢着干．

由于房产价格导致的社会矛盾尖锐化也是政府要考虑的重点．
中产阶级到底仍然是人群中的小部分，大部分人还是无房族的．
住房市场化只不过发展了１１年而已，还早的很了。
政府从０３年开始调控房产市场，到现在也有７年了，也一直在摸索一条符合中国国情的房产调控之路．
现在发现，不下猛药，房价彪涨势头不会减，下了猛药也未必会崩盘．
鸟儿子终于学会了．

如果没有办法使它消亡，那么它只会被从一个地方赶到另一个地方。

重庆是重庆，上海是上海．
重庆的发展模式其实是最健康的，两江新区和天津的滨海新区未来将超过上海浦东．
浦东已经没落了．

[本帖最后由 realsquall 于 2010-10-7 23:50 编辑]

这个很正常啊，只让它赚包工头、建筑商、规划院那一部分应有的利润啊！不过土地开发的主导权还是在政府手上而不是开发商手上，不存在现在到处都是的修改规划啊修改容积率这种屁事儿，价格也是政府来定，你别说话，我政府要把这房子给谁就给谁，这才叫保障性住房啊！

至于有人抢着干，一是要赚钱，二是现在政府不给他其他优惠政策我名字倒着写！

就是因为房价太高，已经危害了社会稳定，政府才出此下策．
房地产价格是双刃剑，房价太高，矛盾尖锐，社会不稳定．崩盘，经济危机，不稳定．
在我理解，房价稳定，一切危险飞灰烟灭．

[本帖最后由 realsquall 于 2010-10-7 23:59 编辑]

又开始瞎猜了

重庆现在的态势再明显不过，我公租房廉租房隔三差五在报纸上出现那么几次，稳住广大底层P民的心，至于其他商品房，该涨涨，手里有点碎银有点念头的P民，也不会去打什么公租房廉租房的主意，政府的如意算盘其实很直白的。

realsquall阿姨每次分析点东西就特认真，但是内容特水，除了自己谁也说服不了，谁也不相信。阿姨自己还倍儿陶醉

个人看法不同

我觉得这次12条 对房价能起到一定抑制作用，但对房产股票 利好的偏多

第一：提高首付比例，对银行来说 减少了风险

第二：继续增加居住用地供应量，反对囤地囤房，就是要增加流动性

第三：市场对长假期间将出台房产调控政策（甚至一直所说的房产税）已有预期，预期也已部分体现在股价里，这次12条出台代表了近期出房产税的可能性不大

第四：如果房价增长的趋势得到抑制，那么资金将进入其他可以增值的领域。商品期货的上涨和A股先行指标的B股走势都是风向标

房价太高不是根本原因，根本原因在于城镇住房价格一直走高拉大了贫富差距。贫富差距才是根本原因，不是光光调整房价就能解决的

你有办法你多提点，老兄．你这水帖也只能让你自己流流口水．

贫富差距的表现形式首当其冲就是住房价格前后落差太大．你也说了住房价格走高拉大贫富差距，而不是贫困差距抬高住房价格走高．
收入一样的人，早五年买房晚五年买房，生活质量天差地别，天怨神怒．
而没钱的人也要和有钱人一起争夺有限的商品房资源，而政府在此时无作为，仍然高价卖地，成为矛盾激化的导火索．

马克先，等着看实际效果。

LZ是不是还认为“2015年,上海内环内均价将达到5-6万/平方米”？
http://club.tgfcer.com/viewthread.php?tid=6135279&extra=&authorid=1318&page=1
政府这一收一放，然后楼价又继续张么，

五年内，从现在的3.5-4W上涨到5-6W上涨３０％，同期m2至少再能翻一倍，调控目标达到．难道还不算稳定住了房价？
五年后，如果每年GDP走高10%，则gdp总量将提高65%，住房价格只提高３０％，还不算稳定吗？
要知道之前五年，市中心是从1.1W-1.3W涨到现在的3.5-4W的．翻了２００％．

其实内环涨到5、6万甚至更高又如何？只要政府有本事保障底层民众的基本住房需求，黄金地段就是涨成钻石水泥地也可以，反正和大多数人屁关系没有

现在的根本矛盾在于，内环黄金地段（正常）涨，带动周围普通地块（非正常）涨，底层民众又没有来自政府的基本保障，必须拼命跟上房价飞涨的列车，自然天怒人怨了！

装机说的没错，高档豪华楼盘随你涨去，可老百姓要住个不太远，环境还可以，面积够用的适用房也不可得的时候就有问题了，现在南京非常远的房子也要过万了

LZ说的很认真，mark一下明天看

不同意LZ的人可以系统说说自己的看法，一百个人心中有一百个哈姆雷特

看法不同很正常

上海现在在搞的经济试用房的条件还不算太夸张

只是量太少

还有人会相信政府的保障性住房？真是太天真了。

上海几年前的2个1000万不知道还有人记得么

结果如何去查查就知道了

噱头总是要的，戏总是要唱的，老百姓也总是要买单的。:D

+1

还是装机工实在