等额本金每次还一样的本金，要还的利息递减。等额本息是每次还的本金和利息相同。

总额等额本息还得多些，但等额本金初期还款压力较大而且可贷款额少些。

这是我个人办房贷的理解，可能不准确。

本帖最后由 火影五代目 于 2013-11-8 21:02 通过手机版编辑

楼主，你的图片没理解错

黑线划算

等额支付，可以计算有公势

等额本金就是你画的直线，一直到还清前每月还贷数额一样
等额本息是一年比一年少，每年结算重新计算一次利息，只算剩下没还完的利息，每月还贷数目逐年减少。
一年前买房子研究过，不过公积金不给办等额本息T_T

你说反了

那就是反过来把，反正越还越少的算下来最后利息要比另一个少

你说的没错，但没考虑购买力的下降

第一年的10000块钱，跟十年后的10000块钱，跟三十年后的10000块钱

无论是不是提前还款都应该等额本息

另外，如果不是卖房换房，绝不提钱还款

mark

货币贬值的这么厉害，30年后的几千就不值钱了，为什么说本息好？

你也说反了

看下面的图，假设第1年初贷款100W，第1年末开始每年年末还款，第5年年末换清，年利率5%。第1种是等额本金、利息照付；第2种是等额本息

[本帖最后由 歪霸 于 2013-11-9 01:40 编辑]

还得钱不一样多
黑线合适是因为考虑通胀的情况下

好吧，LS有几位的解释实在看不下去了，做过几年个贷客户经理，这方面还是比较熟悉的。首先明确一点：等额本金每月还款额递减，等额本息每月还款额相同。所以LS有两位都说反了。一般的理财文章总喜欢推荐等额本金，说是总利息少了几万云云，而银行总喜欢客户选择等额本息，搞的好像银行总想骗客户利息似的。但是我自己的贷款选的也是等额本息，我钱多想给行里做贡献？
先看看一般的算法：贷款年限利率相同的情况下，两种还款方式算总的利息支出，肯定是等额本金要少，因为在还款前期月还款额本金法要比本息法多。实际上两种方式每月产生的利息都是按上期的贷款余额计算的，不存在利息多收的问题，那么前期本金法那部分多还的基本上都是本金，既然本金多还了，利息支出当然就少了。但换个角度想想，现在贷款期限都是二十年三十年，有老老实实还那么长时间的吗？还不是有点闲钱就提前还款，既然提前还款，那么比较两种还款方式二十年三十年的累积利息就没什么意义了。再有，现在购房者年龄都不大，收入基本上都处于稳定增长的状态，如果你能够承受等额本金法首期的还款额，那么为什么要选择还款额递减的还款方式呢？如果从节省利息的角度考虑，我可以每个月都还那么多啊，那么就可以选择相应还款额的等额本息，这样贷款年限会缩短，相对的总利息支出也会大幅下降。所以无论从哪个方面来看都是等额本息更合适一点。等额本金只适合收入预期处于下降状态且不打算提前还款的人。

你有一点也说反了。如果想提前还款，应该选等额本金，因为前期还的本金多。如果选等额本息，前期还的都是利息，亏大发了

事实上，绝大多数人都会因为各种原因而提前还款，所以银行拼了命连蒙带骗也要你选择等额本息，手段无所不用其极，我甚至见过贷了一两年后还款手续中途骗客户改换等额本息的，真心服了

如果放远了看，不打算提前还款的话，两者其实差不多，因为利息本身也是会调整的，不是固定值。但是等额本金前期还款压力大是个缺点

[本帖最后由 henvelleng 于 2013-11-9 02:47 编辑]

这楼说的对

可能有一点我没说清楚，我说的提前还款不单指提前结清，还包括提前部分还本。什么叫“前期还的都是利息，亏大发了”？每期还款额中利息都是上期的贷款本金余额乘以月利率，不存在多收的问题，亏在哪里？拿首期来说，相同金额期限利率情况下，假如本息要还2000，本金要还3000，对于首期来说本金余额是相同的，所以产生的人利息都是一样的，多还的1000就是本金。第二期，两种还款额利息开始不同，本金法也就比本息法少五六块钱而已，也就是那1000块钱产生的利息。本金法开始每个月都在多还，长期累积起来利息节省当然是个大数，头一年来说总利息差距也就500块不到，但还款压力本金却要比本息大的多。假设还款人收入支出相同，一年以后用本息法的手里攒了12000可以自由支配，想过的好点呢，就添点东西；想节省利息呢，就把12000办个提前还本，这样利息也减少了，比本金法要自由的多。所以亏在哪里我不知道，本息法也就前期还款额中利息占比较大让人心理上不爽而已。

你这是搞反了吧

公积金现在没得选，每月都有个最低额度

我选的是黑线，因为通货膨胀的问题太严重，所以同样的钱，越到后面还，理论上越贬值

等额本息的还款额相当于复利.要比本金多一些.

既然想好了要提前还，贷款期限可以拉长，减少初期压力，总额上多出的利息会因为提前还款而大大减少

对于收入稳定的家庭来说，不太容易找到高于贷款利率的投资利率，除了继续投资房产。而炒楼必然会短期就提前还贷得。你感受一下

既然你都认为确定提前还款的前提下可以拉长期限来减少初期压力了，为什么不选择等额本息，非要选择初期压力大的等额本金呢？

1 等额本金和等额本息在相同贷款金额和相同贷款年限的情况下，即使是初期，等额本金还款压力最大的时候，每月还款额也不可能是3000对2000这样的差距，毛估估差距在1x-2x%左右的样子好像，可能还要低些
2 每月还款比例中，等额本息在初期几乎没有本金的份额，如果你大幅度提前还款甚至结清，你会发现之前好几年时间的还款额几乎是白送给银行的，你欠银行的钱几乎没减少过
3 提前还贷采用的毫无疑问是缩短还款年限的方法

“1x-2x%左右的样子”？拜托你拿excel拉个年金表看看先。
第二个问题你再看看我说的每月利息算法。

算总利息完全无意义，还要算上货币贬值 呀，第二种无疑更划算，没几个人房贷贷五年的吧？

等额本息欢的多啊，但是考虑通涨啥的，也差不多。

不错。营养贴。

嗯，百分比是基于每月还款额基数较大的前提的，小到两三千的数字确实比例不同

你说的有道理，其实等额本金是一种变相的强制提前还款，而且每月还款额递减还会引导客户去提前还款。还贷那时候我记得贷款利率三天两头上调，导致等额本金每月还款额是持平的，甚至不降反升，当时压力山大啊