等额本息与等额本金，从财务管理的角度充分考虑货币时间价值，哪个对于购房人来说更划算？
贷款75万，5.4%，有点压力


原因：今天银行给我说，他们弄错了，我签的合同是等额本息，他们放款按等额本金，贷款25年，贷款金额75万，本来一个月换4600块，现在5400块了

重新签合同，心情很差，距离很远，还得去一趟

先息后本>等额本息>等额本金

常规房贷没有先息后本可以选，所以当然选等额本息

我现在等额本息，要还好多利息呀

不太懂，等额本金，这个不是还的利息更少吗？

是少点没错，但是等额本金是递减式还款，资金吃得消就可以选。

考虑时间价值的话，等额本息和等额本金折现到现在是一样的，但等额本金初始现金流压力大一点

本金模式银行似乎不太高兴，会找借口不让办理。

不提前还款 都一样的

同样利率下，单位时间内要还的利息金额越多，越划算。
因为相当于占用的加权平均贷款资金金额更多。
贷到就是赚到，贷的越多赚的越多。

只考虑时间价值的话，完全一样，内部收益率IRR都是房贷利率。但若是再考虑通胀（常规考虑都不考虑通胀的），还是后面还的多比较划算。

之前买了2套房都是等额本息，如果现在让我再选，我会选等额本金，如果你确定持有30年还完贷款，那等额本息的价值才能体现出来，但是我基本撑死持有10年-15年左右，房子就会卖了，或者置换。那么你前面等额本息大部分都是还的是利息，那个利率远远高于你纸面上的实际利率，你要还满30年才等于你的贷款利率。等30年过去，房子估计都难出手了，所以现在让我选，我会选等额本金，持有房产时间大约10年-15年左右

如果可以30年先息后本那就爽了可惜没…选等额本息不会错！

既然有压力， 肯定是选等额本息， 其实你贷75万的话， 2者的利息差也就几万块而已。 但是考虑到货币总是不停的贬值， 所以每月固定还款额度的等额本息， 还要是比一开始多还， 逐渐减少还款金额的等额本金要划算。

简单的打个比方：
等额本息是你永远都还2000块， 一直还20年。
等额本金是你开始每月3000块， 逐渐减少， 到最后几年， 每月只要还1000块。

主要是否计划提前还款，提前还款就等额本金，不提前就等额本息。

目前还没能力提前还款，不知道20年内会提前还，还是卖掉

选什么 取决于还款能力

以120万20年期公积金贷款为例
等额本息要还174.52万
等额本金要还168.20万
差额6.32万

我只知道以前计算的时候，同样的贷款额，同样的还款时间，等额本息的总还款额比等额本金的总还款额要高一些

百度搜索房贷计算器，直接输入数据就有等额本息和等额本金的总还款额。75万贷25年，按现在的LPR，4.65计算，等额本息比等额本金总额多82465。

我就说一点,银行不愿意客户办等额本金, 所以你看看你是不是赚了?

虽然前期压力大点,但是提前还款的话,会省钱

专业银行业从业者的答复是没什么区别 基本一样的
银行的利息都是根据你占用他资金的量和时间来精算的
你只要看哪中还贷方式更适合你目前的情况

我站 等额本金，虽然刚开始还的多，但总体利息少，以后越还越少。
按楼主的情况，25年，75万，等额本金总体要少还10万的样子吧。

利率上浮5%

总利息多还将近60W

只是目前来说每个月要多还4K+还是有点吃紧 也不打算提钱还款 所以选的等额本息

利率相同的前提下，利息越少，你越吃亏

看上面的那些回复，CHH坛友们的金融知识薄弱程度简直是瞠目结舌

商贷会更多啊

李永乐老师有一期专门讲等额本息和等额本金的，可以看一下。

这个说法是最靠谱的。
如果提前还贷的话，肯定是等额本金划算。这也是为啥银行要你选等额本息的原因。

当年买房时利率是7点几，选了什么忘了，每个月还的金额是一样的，后来想想还是全部还掉吧

就这么个意思。。。
老百姓其实不是金融大师，也不是从业人员。
像他们有一百种又合适又便宜的贷款方法………

老百姓就考虑想不想提前还，还是不想。未来5-15年你的规划如何。
你的父母家长参与不参与协助还款。考虑当前还款压力和以后。

其实房贷利率已经不高了，不是那种需要特殊操作的黑户。能顺利贷到就不错了。利息是因为年数长。就是这么简单的逻辑。

还款吃的消就等额本金吧，越换越少，时间么我是越长越好

这个和还款能力有关，看自己了，还款能力强，就等额本金，弱就等额本息。

几年提前换房必须是等额本金，准备超长期持有，差别不大

客观的财务角度是一样的，完全取决与你对利率水平的接受程度，金融上有个久期的概念，就是把每期现金流的还款时间按现值进行加权平均，得出的这个数就相当于是你一次性还本付息借了多久，等额本金比等额本息久期更短，也就是说你借了更短时间的钱，要换的总本息和就更低，

如果你现金流充裕，没什么好的投资渠道可以稳定获取更高的回报，那就选等额本金，相当于更早还完，如果你手头紧张，或者有其他渠道可以获得不错的收益，那就选等额本息，贷久一点就多赚一点

你这是考虑了前期闲置资金的再投资，觉得亏吧。如果要真考虑到前期少付的钱再投资的回报，那这说不清了。
不考虑省下来的钱的其它用途，贷款先选时间久的，同等时间情况下再选还款总额小的。

就算不考虑闲置资金的再投资，你仍然可以选择“等额本息+按需提前还款”。
既平衡了短期的资金压力，又可以根据未来的收入能力来定制本金归还节奏。
资金成本和等额本金一样，灵活度更优。

这就是为什么，无论任何时候，都是等额本息好于等额本金。
本质上就是你的选择更多了。

当然，如果考虑节约的资金的再投资，等额本息就更划算了。
而且，其实是不可能不考虑的。
因为再投资的回报太大了……

为毛我用网站的商贷计算器，同样是130万的房子，等额本息和等额本金相差的利息渠道20几万呢。。。。。

等额本息，前面还的主要是利息，后面才开始还本金多些。好处是开始还贷资金压力不大

等额本金，利息本金都开始还，因此开始还贷资金压力较大，好处是提前还款的话，可以少付很多利息。

要是按合同还完，等额本金和等额本息没差别，只考虑初始自身还贷压力

要是中途卖房或要提前还贷，还是等额本金吧。

提前还款的话，如果用等额本息，那前面还的多半都是利息。

这样算起来，之前还的大部份基本上都是利息，要结清的钱比等额本金要多，前期比等额本金低的差额，并没有优势 ，提前结清更应该选择等额本金。

不否认等额本息的优势，但是等额本金的优势 ，也是等额本息不能相比的。

先说结论：请毫不犹豫的选择等额本息。
等额本息和等额本金在前期每个月还的利息基本是一样多的，你多还的那部分本金对于前几年的利息减少几乎是忽略不计的，因为你想一下一个月才多还了多少本金。也就是说等额本金每个月多还了不少本金，但是利息几乎没有少还。

如果前期还款能承受的话，当然是等额本金了

通常还款满1年就可以申请提前还款。
这1年的利息差异可以忽略不计。

而且省下没付利息的可支配收入还会创造大得多的边际收益，比如追到个妹子什么的。

我有9位数的贷款。
我说这个贴几乎所有人都不专业，那就确实是他们都不专业。

你说的这个提前量说的也太低了。
很少有会1年就提前还完的，如果是以1年算，等金跟等息无差了。（像深圳330政策的失误，也算是少有吧。我是在3月18日完成的过户）

我是以5年算的。

你都说了几乎所有的都不专业，那应该想到大多数人可能无法利用短期那点差额去创造更高超过房贷利率的边际高收益了。

等息的差额拿出来随便买个人寿保险，就能抵消等金需要少支付的利息了，得到了比等息需要多支付利息的同等分红，还能拿到人身保障。 当然来个妹子算亏损，不利于帐面表现。

你能年轻追个妹子，他如果用等金少付的钱也可以老了买点补品不是。

1年不是提前还完，是可以开始提前还。
提前还款可不是只能一次性归还全部剩余本金哦。
你直接网银上操作，每月提前还一点，不就和等额本金一回事了？
但你多了个选择，有钱就提前还，没有或者有更高回报去处就不提前还。
而等额本金相比之下就没有这个选择。
这就是妙处。类似先息后本随借随还信用贷的妙处。

“大多数人可能无法利用短期那点差额去创造更高超过房贷利率的边际高收益了”
其实是可以的。高阶的先不说，把差额省下来去定投股票基金就行，不会选基金就选沪深300、中证500这种不分行业的指数基金。这对任何普通智商的正常人来说，都很简单。

为什么说等额本金优秀论是很荒谬的呢？
因为等额本息每个月节省下来的月供，是绝对不可能白白存在银行活期里，眼睁睁看着跑输贷款利率的。
四点几的贷款利率，随便干点什么跑不赢啊……
多吃顿烧鸡都是你赚的……

和利率、贷款额度、贷款年限有关， 贷个几十万， 20年， 差距就是几万。

因为商贷计算器加出来的总利息没有考虑金钱的时间价值

生活中能拿到5%左右年化贷款的机会可不多，
贷到肯定是赚到的，就看你能不能拿投资收益跑赢房贷了。

等额本息和等额本金没啥区别，利率是一样的，就是还款早晚而造成总利息不同。
真要那么纠结总利息那就别贷款，利息立减100%

举一个简单的例子说下利息怎么算的利息的核心就是你拿了银行的钱，钱×时间×利率=利息
假如借款12w，年利率5%，1年还一次，3年还清。
等额本金：
分3次还清，每次还的本金部分就是4w，再加上当年的利息
第1年：4+12×5%=4.6w 第2年：4+(12-4)×5%=4.4w
第3年：4+(12-4-4)×%5=4.2w
总利息1.2w
等额本息：
分3次还清，设每次还款Xw元，利息部分为当年剩余本金乘利率，多余的计算到偿还的本金内。
第1年：X万，其中利息12×5%=0.6w，还本金(X-0.6)w
第2年：X万，其中利息(12-(X-0.6))×5%=(0.63-X×5%)，还本金 X-(0.63-X×5%)=(X×105%-0.63)
第3年：X万，其中利息(12-(X-0.6)-(X×105%-0.63))×5%=(0.6615-X×205%×5%)，还本金 X-(0.6615-X×205%×5%)=1.1025X-0.6615
第三年本金部分需要还清12w，所以(X-0.6)+(X×105%-0.63)+(1.1025X-0.6615)=12w 解出来X=4.4065w，总利息1.2195w
先息后本：
每次只还利息，最后连本金还清
第1年：12×5%=0.6w
第2年：12×5%=0.6w
第3年：12×5%+12=12.6w
总利息1.8w


在我看来，纠结等额本息还是等额本金就如同在纠结贷10w还是贷20w，主要还是看你有没有钱，能不能用钱生钱，
只要你有能跑赢利率的稳定投资收入，那么总利息越高你赚的越多。

基友，那想请教一下，以我自己为例。我是19年1月开始还贷的，贷款79万年利率5.635%。考虑到21年1月份会拿到房产证并打算把商贷转换为公积金，但公积金最高只能贷60万。因此一开始我就选择了等额本金，并打算在转换为公积金贷款后选择等额本息。我这种操作思路是否有问题呢？

79万贷款太少了，月供才小几千，四舍五入等于没有，什么还款方式都差距不大，不用太纠结了。
提升收入才是关键，想想怎么每年多挣100万，什么都回来了。

你这笔贷款，如果真的可以转成公积金，那就转，上海这里是转不了的。
还款方式，当然选择等额本息，省下的早期月供拿出去投资房产/股票/数币，或者投资自己，上课/读书，或者吃喝玩乐，都可以，都是赚的

每年挣一百万对于打工仔来说难度太大了哈哈，0731地区的平均收入不高的，除非有门路自己做生意吧。谢谢老铁，你的意见我觉得很有用!