最近委托中介卖一套老破小的房子，今天中介打电话来说有买家想搞公积金贷款加商业贷款组合，我想知道这种组合贷款的手续和银行放款是不是比纯商业贷款慢？还有中介说如果公积金贷款通过审批，要先过户房产证，最后银行才放款，是这样的流程吗？我第一次卖房子，什么都不清楚

收齐款再过户和交房？

都正常操作，不用担心，相比买家更担心首付款呢

魔都经验，中介没骗你

中介说的正确，先过户再放款，其实并不慢。

纯商业或者组合贷都是要过户你才拿钱的

先付定金，到过户前你都只有定金

付了定金网签，然后首付，批贷款，贷款通过再等放款，贷款从审批通过到放款到监管账户苏州去年底是两个月。

钱到监管账户后你去过户，过户后监管账户给你打钱

是会慢些，卖方会从银行得到贷款审批下来，然后过户，银行再放款。
这里面一般麻烦在两次等待，公积金通过之后还要看银行贷款能不能通过，如果一次不能通过还要换银行啥的就更麻烦时间就更久了。

中介没骗你，确实是先过户再银行放款。一般来说，银行审批过了，放款就问题不大，只是时间问题

感谢以上朋友的解答，程序没问题就放心了

回复9#webber_webber


你确定？我卖过，买过。。都是过户，抵押给银行，银行才贷款给买方。。。

不过户，怎么抵押给银行，银行怎么给贷款放款？

你想，你细想。

资金监管，流程正规没有问题。不过涉及到公积金的话放款可能要等3个月左右。所以一般来说卖房优先级如下：全款>商贷>公积金

我去年刚买的二手房，交定金到中介，约定的时间前凑好首付，首付给卖家，卖家去银行解押，中介带我去过户，过户后中介带我去银行贷款。贷款批下后银行直接转个卖家。卖家收到款后，和我中介一起交钥匙，去物业清掉物业费。没问题后，中介把我第一次付的定金里的尾款打给卖家

有批贷函的话，先过户后放款。因为银行要拿房产证去抵押
你可以要求下款后交房

公积金慢点，商贷快点，但是放款是一起放款。

回复9#webber_webber

不可能先放款的
银行最精明了，办好房产证抵押才放钱。

去年年底刚卖过一所房子，西安这边是有个政府的监管账户，买家和中介去办好各项款项，银行先放款到监管账户后，卖家去房管局大厅办过户，过户后钱从监管账户7天内划到买家账户。

魔都的话我记得是：
收定金，签居间协议，约定流程和付款金额时间节点。如果有贷款未还则上家去结清贷款办理解抵押。
办理网签合同，收首付款（下家需要用到首付款凭据）。
配合下家办理贷款手续。
贷款审批通过后，交易中心过户，出产证后下家去银行办理抵押手续（过户到出产证大概一周）。
银行放款后（看约定，也有过户后就交房的），交接水电煤气（煤气户头过户验表可以自己办）和家具家电，结清尾款。
上海没有监管账户这个政策。
谨防中介是试探你的价格和交易周期底线。这帮人满嘴跑火车。

我确定啊。因为我也买过，卖过。您说的是应该是之前的政策。起码2019年开始，我们这里是先贷款，后过户。。因为现在有可能贷款无法按预期批准，及下发，所以为了避免纠纷，我们是先贷款，后过户。

回复19#webber_webber

魔都的话贷款审批是在过户前，贷款发放是在过户并且出产证之后，和前面这位说的需要下家用房产证把房子抵押给银行的说法（房贷是抵押贷款）。
否则放款了还没出产证的话，可能会出现上家收到了钱，但突然有人跳出来打官司冻结交易这种风险？

所以说各地政策不一样。我们这里是有政府托管账户的。所以，先放贷款，银行也不担心，因为贷款会打到托管账户中，很安全（所以哪怕没有房产抵押也没问题）。哪怕最后交易不成，钱还在托管账户中，买卖双方是不能自己动的。我们这里，只有等钱全部打到托管账户中，买卖双方再一起一个拿证，一个拿钱。

回复21#webber_webber

所以楼主还是要看当地政策，政府监管账户确实对降低交易风险有益，而且这个资金池这么大，利息也不少。三赢。

回复1#snoopygood
本地的公积金中心，最近优化了审批时间。说是从以前的一个月，降低到现在的一周了。
iOS fly ~

政府监管账户最保险 万一过户办不下来贷款很麻烦 好像D板之前有人遇到过

马克一下二手房交易

没房， 但办公室合伙人卖过。 是首付，等那边审批，ok后中介通知过户 然后过户， 过完了，买家走程序等银行落款过来。 搞了2个多吧。 月

马克一下以备不时之需

你说的上海是哪个上海 没有监管账户这个政策

买房还是政府的监管账户最安全，中介监管不可靠。

回复28#汗蝈蝈


我想当然了，我2007年，2012年，2015年，2018年，以及我同事去年交易，都没有走您截图的这个资金监管公司，可能在上海不是强制性政策，所以我们没有关心😓
倒是刚刚百度的时候发现有一个熟悉的名字，住房置业担保公司，是因为07年买房的时候是老公房，有一笔担保费是交给住房置业担保公司，后来提前还贷还去退过担保费

回复30#huhu032
我去年买过也卖过，都没走什么监管账户！钱是买家和卖家直接银行转的，然后中介给打印了份证明，收款方签字够给买家。 iOS fly ~

肯定是先过户再放款的，因为银行正式放款需要房子抵押，没过户的话房主都不对，购买者怎么可能去拿卖家的房子去抵押给银行？
批贷后放款前过户，这个时候贷款下来的话款项不受贷款人控制，直接由银行从监管账户打给买家了。
iOS fly ~

他这一看就是没有自己跟过买卖手续或者买卖都是全款

有的，有了好多年了只不过不强制要求罢了