纯粹投资买房，目前有些地方政策2年建设，然后限售2年
差不多是5年，实际贷款利率是5.88%
4年后房价涨25.67%才可以保本，再算上首付那部分的理财成本

4年后房价不涨30%都是亏的


如果是自己住，假设全款
500万的房子算上年化4%资金成本，
住10年就得差不多250万持有成本
10年后成本那就得750万了
算租房成本的话10万一年，100万
也得650万

我觉得很快就要达到房住不炒了
二手房基本上没人买，首付还高，居住体验也差

没发现啊

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。 iOS fly ~

比如帝都的限竞房，开盘到收房两三年，收房后两年内拿本，拿本后满5年才能交易，整整十年不能动

緋优质学区的二手房有价无市

除非低于市场价比较多，才有人接手

今年这波上涨，主要是新房，二手房几乎没怎么涨

大面积，电梯房
15年以上，都很难
宁波曾经最贵的高层豪宅
目前挂牌价只有附近同地段小面积二手房的2/3

都不需要价格松动，只要政策松动就ok了，房价还会继续上涨。将来如果政策松动完了，再继续让房子跟更多东西深度绑定：户籍，社保，医疗，养老，教育。

让新房多涨，二手房少涨

这就是房住不炒的核心

本质就是，新房是国家赚钱，二手房是炒房客在赚钱

去宇宙深看看 只要是房子 管他二手几手的 统统涨涨涨

疫情都没消灭炒房的热情，看来后面会更疯狂，一直嗨到死

回复9#logic90

你这么说我就懂了

回复7#teampharm

海景花园嘛

投资住房要谨慎，刚需和改善就买吧。

以后看病资源也有学区院。你就懂了。

回复13#extraleo

海景花园一枝独秀

房子只看地段

涨肯定是要涨的，要看涨多少。
如果贷款利息5.88%的话，4年之后房价要是不涨个30%，买房其实是赔钱货。

好多大爷大妈是算不开这个帐。房价涨30%才能刚刚回本，加上前期投入，一分钱都赚不到。有这个钱，有这个还贷能力，干啥不成啊？

带优质学区的二手房今年在苏杭两地都是差不多25%的涨幅

确实是的。。。

回复18#jinseng

比较好奇30%怎么算出来的。他还有杠杆吧，最少也2倍吧

涨的是学区的价格，不是房子的价格，学区房上涨带不动其他楼盘一起涨

（1+0.0588）的4次方。

4次方可还行

照你这个算的前提是理财利率能维持住，目前看利率一直在下降。

是的，不要投资房子了，刚需改善的话可以买，

楼主说的对，能说下坐标吗？

刚买了一个28年的二手老破小学区房，杂七杂八下来将近80W，一胎就要上初中，二胎即将幼儿园，全部读私立的话，大几十万都挡不住，不如买个好学区的老破小上公立。悔死了，早一点知道学区的重要性就好了。买第一套的时候年轻啥都不懂。
好学区的二手房抢手的很，一挂出来就很快有人撸了，我之前看了一套，本想磨磨价格，别人一下子就出手买了

没钱，不买房。
现在这种情况不可能出现4年涨30%
当然，除非超级通货膨胀
过几年住海南去得了

回复1#teampharm


古代有个成语叫做：纸上谈兵，就是对着纸，一堆BBBB，指点江山，挥斥方遒。

你如果嫌做普调麻烦，可以找最近的一家房地产中介问下二手房交易情况，好过纸上谈兵

你这计算就不要考虑房子的问题了，太多漏洞。。。

按这算法，一百万按揭每月将近五千利息，房贷还款每月只还五千的话就是刚刚够利息？
实际好像不是呀。

100万房子 首付40万 贷款60万30年

两年房子到手 契税 维修基金 四年物业费 就算5万
再两年卖房

四年还款18万 最后一次性还款57万

成本 40+5+18+57 = 120万 还没算利息 40万四年的理财利率5% 加上还款的钱的利率 妥妥超过10万成本就>130万了

五一卖一买一租一。感觉交易量挺不错啊。

回复1#teampharm


实际成本更高，因为前5年你还的贷款中80%都是利息，这一部分楼主没有考虑进去。这个考虑进去了，没有个7,80%的涨幅就是亏钱

买房子的契税、维修基金、物业费、装修费，卖房子的交易税、营业税，甚至首付款的利息损失加上贷款付出的利息成本，这些都是成本。哪怕你一天都没住，这些钱也都得掏。

如果是学区房+自住或出租，起码还能找回一些损失，毕竟自己享受到了，孩子也获得了优质学校的入学资格。

但是，买房单纯作为投资的话，4年之内房价要是不涨个30%，真的就是赔了夫人又折兵。

这波房价上涨洗劫了一批不是刚需又不差钱孩子是女儿原先就没考虑过买房的人，疫情让他们产生恐慌动摇，最终还是买房了

去年买的老破小，带渣学校，按照最近的成交，已经有30%涨幅了。

回复15#shengyouxiao

社区医院，家庭医生就是这么回事吧

第二套用公积金贷款还是能接受的，加上学区，咬咬牙上了。 iOS fly ~

非常感谢解惑，一直不太会算。

我就这么和你说。宇宙深……学区……一年……涨200个 iOS fly ~

补充一下

这个得看的准。低价入市

回复30#nike449


14万的帕萨特我调查了 买不到

你这个明显是一线城市的价格，有大把移民接盘

回复46#lin16303


非一线 宁波，目前开出来的新房价格接近于4万了
还非常火爆

你去罗湖看看

搞不懂的房价，另外搞不懂的就是有钱人真多。