路透香港6月8日 - 中国地产业者正在越来越多地利用成本高昂的夹层贷款，追求更高的回报。这种趋势可能不利于政府为地产行业降温和控制债务。
根据银行业者说法，随着政府收紧信贷以及打击影子银行的措施发挥作用，许多开发商纷纷转向海外夹层贷款。
这些银行业者称，其他开发商则是利用这类贷款进行并购活动、或者是筹措运营资本，好让他们能延长建设周期，期待政府将来解除新项目的价格限制。
逾一年来，中国对新房屋的融资做出限制，并对价格设限，藉以控制过热的房地产行业。这导致许多开发商、特别是中小型开发商不容易找到资金以维持生存。
“从去年9月，夹层贷款需求开始增加，”香港地产投资管理公司InfraRed NF执行长Stuart Jackson表示。他说当流动性吃紧时，对这种高利率贷款的需求增加。
Jackson说，他的公司正在和中资开发商磋商，总借款需求达到8亿美元，为七年来最高。
他说，流动性收紧让InfraRed有机会向一些开发商提供贷款，这些公司在市况正常的时候通常会得到成本更低的贷款。这些开发商多数是中型企业，不具备与大公司竞争贷款的能力。
Jackson说，如果筹不到资金让业务保持运转，有些公司就面临被大公司收购的风险。
InfraRed目前与两家在香港上市的小市值开发商进行磋商，分别为广州和扬州的住宅项目提供贷款，利率分别为15%和18%。由于交易尚未谈拢，他拒绝透露借款方的名称。
夹层融资是结合了债务和股权的混合融资方式，在借款公司违约时，偿还了优先债权人的债务之后，借款方可以将债权转换为欠款公司的股权。这种贷款通常没有担保，因此收益率比优先债要高得多。
虽然过去几个月很多开发商一直想推出新楼盘以提振现金流，但限价措施不大可能很快取消，这使一些开发商进一步推迟销售，即便是在高昂的代价之下。
2016年主要城市纷纷实施预售限价，对开发商楼盘售价高出周围项目价格的百分比幅度加以限制。Jackson引用搜房网的数据表示，这就使新房价格相对二手房价格低了大约15%。
他还解释说，开发商希望借助夹层贷款渡过难关，因为融资成本仍低于利润，虽说新地产开发项目折价已导致利润下降。
**回报高，加杠杆**
其他借款人和贷款方也都转向夹层贷款，他们预期中国的高房价将继续上涨。
“当资产价值能提供足够的缓冲，就会使借款人有更大动力去支付高利息，把生意做成，”中信资本高级董事总经理程骁远表示。
华泰金融控股是香港一家重要的夹层融资提供行，已向夹层融资债务投资约5亿美元本金，帮助完成的交易总规模达15亿美元。
华泰金控执行董事钟志铨表示，当有更多并购活动机会时，企业都希望能借到更多的钱。
他表示，鉴于资产估值处于高位，为维持股本回报率，对于更高杠杆的需求要高于以往，所以对夹层融资贷款的需求更高，以便提供银行优先贷款无法实现的额外杠杆。
但中信资本的程骁远还警告称，一旦市场走下坡路，夹层贷款也会面临更高的风险。
他表示，除非项目非常有盈利性，否则夹层债务有较高风险；房地产价格增长预期要低于从前，所以风险是很高的。
Jackson表示，InfraRed会对借款人现金流进行压力测试，只会贷给那些项目能承受20-25%降价的开发商。(完)
路透社