-----------------------------------------序-------------------------------------------

兄弟我是理科生，还是体委，不认识语文老师，所以语言表达能力很一般，入错行了哎。。。。写这贴主要是吐槽+给想买房的兄弟们普及点二手房交易的常识。真不差钱的在北京直接找链家基本没错，也就没必要看完我这不太严谨的长篇大论了。但如果你差钱，或者想知道找链家多花了多少钱，或者以你想知道以自己的能力有没有必要多花这些钱，那你还真可以看看我说的这些。注意：二手房交易有风险，一定要谨慎谨慎和谨慎。

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刚看了北京买房的朋友那贴，先说说链家，我是链家同行，说的可能有点酸，见谅。链家作为一个大型连锁中介公司，口碑还是不错的，一般情况下不会做违法的事，主要是丢不起那人，一个业务员违法，全店甚至其它连锁店都会跟着受牵连影响生意。但链家也太能欺负买房的客户了。中介费收那么高，还要再收什么律师费过户费啥的，居然还有那么多人去链家买二手房。还有，链家的报价和成交价也比别家高，如果你卖房子找链家没错，想买房的话慎重。就拿我做这小区来说，前些年有一山西老大姐买了套80多平的房，纯空房连空调都没有，楼层是4楼，链家245万卖的，全款过户，3.5%中介费，外加一千多的其它费用。我那段时间卖了这套房楼上14层和18层的两套同样户型朝向的房（顶楼是26层，开发商统一装修，我卖那两套装修还新一些），14层的比链家卖那套早3个月，附带全套红木家具和全套电器，165万全款过户。18层那套比链家卖那套晚1个月，180万全款过户。附带全套宜家家具和全套电器。当时我中介费收的也有点高，每套收了2%，但没收其他费用。
那山西老大姐是后来找我要出租她的房子才知道买贵了这么多，我也是那时候才知道链家玩的这么埋汰，多卖了50万，我就不信业主不给链家好处费，这跟吃差价的违法行为没什么区别了。不过那大姐也挺逗，说没事，链家买着放心，也不差钱，就想在北京有套房子。呵呵，后来我给租出去的时候4000的中介费还跟我砍了半天价，刚开始要给一半，后来又三五百的砍，我抱着爱租不租的心态拒绝了她的砍价，反正你不租，我就带客户租别的房，这样她才妥协的。说实话当时也就我那租户能租她的房，我从业10年，公寓租户自己带空调来的我就见过这一个，没空调还能租出去的公寓我也就见过这一个。

----------------吐槽结束---------------

最后给大家推荐一些买房能少走弯路、安全、又不多花钱的办法吧，省0.2%这种小钱的方法我就不说了。。。。
选房流程三步走：
1、先按照价位和环境选好你要的小区，每套房价格有高有低，但价位基本都差不多。
2、选好小区了再看户型，因为户型只要不是太差，住进几个月后就都差不多了，没必要为了一个所谓的好户型而去选一个烂小区。
3、确定好你想要买的房，要具体到2~3套以内，可以多看看，好坏只有对比了才知道，但心仪的房子一定要拿小本本记下来。
按照这三步走，比漫无目的到处乱看要省时省力的多，而且也能避免被忽悠，很多被骗的都是到处乱看，然后在一个陌生又看着不错的小区定了一套看上去还行的房。结果交完钱才发现一切都没有看着那么好。
如何防止被忽悠？
1、在房价方面不被忽悠，太简单了，多找几家中介公司，多看几套。
2、中介费多少合适？我个人认为现在的二手房市场状况，一般情况下1%且不高于10万算是比较合理的。前些年还普遍收3%中介费的时候我卖过一套980万的房子，当时就收的10万中介费，再多我也不好意思收了，客户也不好意思再少给了，这样大家都开心。（PS：这客户卖烤鱼能买好几套房子出租，又买了套1000万的豪宅自己住，还尼玛都是全款，我也是醉了。。。）
3、如何防范假业主？初步审核的话可以去物业问一下这人是不是业主，但不能作为交定金的依据，因为买完二手房要新业主拿着相关证件去物业登记才能更新物业的业主信息，万一他是老业主，又存心想坑你钱，那就危险了。最靠谱的就是谈好条件后先去建委查一下这套房是否有抵押，然后做网签（网签有核实业主身份的功能，假业主做不了网签。），拿着网签的单子去银行做二手房交易资金托管，免费又安全，有些银行还能直接给你办张黑卡呢。然后去交税，最后回过户大厅做过户手续，拿着取房产证的单子就可以回银行通知划款了。我一般不让客户在我公司做网签，因为公司里查不到这套房是否有抵押，业务员审核业主身份的能力也远不及建委网签部门的公务员那么稳妥。
4、如何不被多收中介费？太简单了，你就说只给1%，爱做不做。
5、这家中介1%不做怎么办？起身，礼貌的说声再见，出门，换一家中介，只要不是链家这种大公司，进门说出你要买的房间号，说出你想出的中介费，只要别比1%少太多，我估计90%的中介公司会非常乐意做你这单生意，剩下10%也就装一下，然后也会同意的，然后让中介谈谈房价最低多少，如果比你之前谈的高，你再说出之前谈的房价。沟通完了约业主签合同，搞定。网签是建委办的，房款是银行托管的，中介费是过完户才给的，全部流程快则一个工作日，慢则两个工作日，安全方面没任何瑕疵。
PS：在北京租房买房都是少则几万多则可能上千万的合同，多走走多看看是很有必要的，做那种“不差钱”的决定之前先想好了你到底差不差钱，别像那山西大姐那样，嘴里说着不差钱，心里滴着血，实际干着砍几百块钱价的事。最后难受的还是自己。

----------------------------避税------------------------------之前写了一大堆，违法了。。。重新一点一点写吧。。。
常见避税方式：黑白合同，就是网签按指导价（最低过户价）签订，然后双方私下再签一份真实成交价的合同。此方法适合全款过户的方式，因为贷款的话银行要按网签价批贷，所以少量贷款还可以，贷多了就不太好弄了。当然也有少数银行或担保公司可以按评估价批贷，但真的越来越少了。【风险等级☆】过户完成之前，如果买方想违约，可以要求按网签合同履行。。。卖方肯定不愿意，仲裁或审判的结果一般都是按“重大误解”解除合同，一般都是浪费时间而已。不过说实话很少见过这么胡闹的，新闻里见过，身边朋友没有一个碰上这事的。规避风险的方法也简单，拍完定金尽快过户就行了，很少有人会在三五天内改变主意。

损招1：结婚过户法。需买卖双方性别不同，全款交易的，且建立一定信任，并且要写好婚前协议以保证双方安全，优点就是省钱，交一两百工本费就搞定了，不用被税。【风险等级☆☆☆】已婚人士这么办，肯定是要先离婚的，回头办完过户了，你的另一半不跟你复婚几率是有的。。。新闻里有，我身边朋友也遇见过，几率真不算低了。这损招也会让你在民政局留下记录，未婚人士尤其是单身女性一定要慎重。。。

损招2：单避营业税。找个业务范围比较“广”的中介，一般营业税在20W左右以上的就有人接活了，一般至少打6折，但不给你营业税票。估计手法是内部找人少交或不交（可能需要全款，我自己没办过这种，但身边有朋友专门靠做这个吃饭的）。【风险等级☆☆☆☆】没有营业税票啊，虽然以前和现在过户都不需要营业税票，但未来谁说的准啊。这也是我从来都不办这种事的原因，七八年前就有朋友能这么办了，也有客户对此感兴趣，不过我一句“未来谁都说不准”，这帮壕们就都放弃了。给你推荐这么办的人都会说“没事”，但如果真出事了，他第一个闪人，但你跑不了，房子在那放着呢。。。

损招3：法拍强制执行方式。全款交易的，找个业务范围比较“广”的中介。。。费用十几万起步。。。就不细说了，前些天因为这事进去个官。。。新闻里有报。。。相关人也免不了受罚。【风险等级☆☆☆☆☆】真正为了省钱不要命的，没事翻刑法琢磨赚钱之道的，可以尝试。

损招2和3都是我极力劝阻大家不要这么办的，不可控的风险太大。还有就是如果避税能节省一大笔费用，而你又不能全款的话，可以考虑抵押贷，就是先找过桥资金全款过户，然后过完户了再做抵押贷还上过桥资金。利息啥的都算一下，看看合不合适呗。有些担保公司还可以给你做“补按揭”，比抵押贷利息低很多。具体的可以找担保公司打了解一下，大型担保公司的小妹一般都是白白嫩嫩的可温柔的那种，强烈建议去这种担保公司面谈~~~~~~~~
前些年陪一哥们去北京饭店里一家担保公司谈事，那里妹子的素质老高了，贼带劲，聊了两个多小时一点都不累。去之前觉得酒店里的公司都是小公司没啥好玩的，还不想去呢，结果进去一看傻眼了都，庆幸自己没偷懒。。。
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这个必须要顶，涨姿势

不错.学习了.

楼主说的省中介费的关键是。。。。。。甩掉带你看这套房的中介。。。

楼主说的省中介费的关键是。。。。。。甩掉带你看这套房的中介。。。

哦，原来中介费是可以讲的啊

收藏备用

撸主好人啊～～

想想帝都几百W的房价，我也是醉了。。

也不一定非得甩哈，中介这工作其实也挺累挺折磨精神的，稍微多花点小钱当辛苦费也算仁至义尽了，但是要太多了就肯定不行了，因为这个“辛苦”是有价的。

收藏，明天看

这种充分竞争的行业当然能讲价了，更何况买房的中介费都是几万块钱起步的。

你是醉了，我是想死的心都有了。当年我妈要给我付首付的那套房，当年50多万，过了3年多就涨到200多万了，现在应该轻松卖300万左右了。。真尼玛投资极品啊。。。我这么多年辛辛苦苦的倒是也赚了差不多那些钱了，可是都花没了啊

其实我愿意付给中介费用，毕竟他们付出了劳动。而且多多少少还是起到了审核房子的作用。每个人都想着一分钱不给，中介没饭吃，市场只会更乱。但2.5%－3%的中介费确实对于老百姓而言高了些。帝都400W一套两居室，10W中介费起步，负担不小。而且这笔钱还是中介公司拿走了，给个人的只是一定比例绩效提成而已。我曾经想过直接给中介个人，但他们好像算的是全年业绩总账，所以单独拿一小笔还是不划算吧。

好文，要顶一下

我认识的同行主要收入都是每月提成，包括链家和我爱我家这种大公司的，全年奖一般都是甜点级的。其实无论是全年还是月，都是按业绩比例提成而已，对业务员来说就是早拿还是晚拿的事。
但如果全年奖比例高的话，业务员就轻易不敢做私单了，万一被公司发现了，年终奖就泡汤了，损失的会比你要直接给他个人的钱多很多。
其实如果你自己能联系上业主，带着业主去建委办过户就行，相当简单了，北京的公共服务还是相当不错的。如果没有联系方式，附近随便找个看着靠谱的小中介给你联系业主，一般一两万块钱足够了，再少的话怕不安全。如果只是需要贷款，可以找担保公司或者直接去银行，其实不麻烦，都有固定流程的，拿个表回家看看，准备好资料就行了。

都是握手,塞小纸条,有的中介很精明,不让见到面

楼主说的有一定道理啊，不过淡季这么玩还行，旺季（比如12年下半年）的时候，在北京你给任何中介说中介费1%或者高一点点，你看中介理你吗。

还有高价买房的那个例子，应该是买房人不仔细看价格的个例，实际上，起码上chh的兄弟不会犯这个错误。毕竟现在谁买房不货比三家，挨个中介找网上报价啊。

露珠看样子混的很好，可以抱大腿

真心受教了。最近想买套房子，可以看上的小区全都没房证，小区都四五年了，据说房产商一个房照都没办下来。是不是也没法贷款了？必须全款？

这个要收藏 以后用的着 如果我要买房可以找楼主下单吗？

售房许可证也没有？

中介费最高莫非不是2.4%吗？

没具体的问呢。但是全小区都没有房产证。

我爱我家的？

我爱我家的人员素质普遍偏低啊，五道口的我爱我家的人员素质更差，坑蒙拐骗的 印象很不好

宁肯多花点钱找链X的

旺季不怕，二手房全款过户工作量非常小，而且你还是带着房间号和谈妥的价格来的，这跟给我白送钱有啥区别，我拿业主资料打一个电话简单沟通下，然后约业主见面加过户也就一两天，慢点3天也搞定了，技术含量极低，新手都能做。如果贷款的话还有来自担保公司的回扣，能多赚钱，我更高兴了。12年我也卖了不少房，但还没忙到别人送钱来还没空收的。您说的忙着没空理你的都是非常优秀的业务员，手头准客户太多了自然没空理你，但一个店不可能所有业务员都这么优秀。
链家高价房的那个例子说实话我的确有点酸了哈，差价那么多估计也是个例，不过链家同样房子卖的比我们小中介卖的价高是一直存在的问题，少则贵个三两万，多则四五万都是常事，店大是好要价啊，所以推荐想卖房的兄弟们去找链家，价能稍高点。

没房产证的房子，签的合同都是无效合同，不建议购买。我这小区也差不多三四年了才陆续办房产证，可能是因为开发商该交的税款没交，或者开发资质有问题，这种房建议别碰，至少是再观望观望。

卤煮业务覆盖的小区有点少哈，不敢保证每个小区都能全程出上力，不过多交流交流给兄弟们直个招啥的还是没问题的。

卤煮业务覆盖的小区有点少哈，不敢保证每个小区都能全程出上力，不过多交流交流给兄弟们直个招啥的还是没问题的。

没有房本的房子，签的二手房买卖合同都是无效合同，公证处都不给公证的，出现纠纷的话法院都不支持的。那些所谓的能公证的都有点扯，去公证一个卖方随时都能单方面撤销的“委托代办房本”的公证，对买方来说风险极大。

问下搜房网的价格还有安居客的报价真实吗？还有那个月均价格趋势？

嗯，真不差钱的找链家没错，链家除了费用高点真的没发现别的确定，我见过的链家业务员也都是挺文明有素质的。
像我如果有从老家刚来北京工作的小兄弟要找房的话，除非我自己手头有合适的房子，否则我都直接送到链家那去，尤其租民宅或者合租这类容易有猫腻的，还是链家最让人放心。
我爱我家其实还好啦，我这附近几家业务水平还不错，也没听说过啥绯闻，不过业务员的确没链家的养眼，哈哈

其实我想说的是中介这行的从业人员的素质普遍不高啊

也就链家的能做到一直态度礼貌，说话和蔼可亲的，猫腻少一点

再看看小中介的，各种坑X拐X的，还有装黑X会的

几百万的房子都出得起了，还在乎万八千的中介费？

花钱买个安心吧

学习，。。。。。。。。。

写的挺好的，我收藏了。

1%的中介费是仅适用于当下的北京还是全国？厦门这里二手房中介一般2.5个点，不知道砍不砍得了~

青岛链家和惠百家都是2%+1%，不过最近2次买房都只是让他们带着看房，服务还是很不错的。。。小中介一般也就1.5%左右就搞定了。

砍砍试试啊，如果经理说看情况，就靠谱，如果铁钉说不行，就换一家试试

收藏备用

在北京买房太难了，买套像样点的要近600W了。

分地段

也就100万的房子，六环外

的确，尤其小中介，素质差态度不好的比较普遍，跟小中介打交道肯定要先做些功课才行，否则会有不低的被坑几率。去链家感觉像逛大超市，而去小中介感觉像逛新发地批发市场。。。虽然东西都一样，但购物体验的确差不少。。。如果真的只差个万八千的我也建议大家去链家。但如果差的是几万或者十几万甚至几十万呢？就拿我这小区300万的一居室来说，链家中介费就贵了四五万，房价再卖高点，一样的房子比在别的中介买贵个10万太正常了。
而且我接触的买房者大多数不是因为不差钱才买的几百万的房子，而是被高房价坑的没办法只能缩衣紧食省下钱来买房。说这些人不差钱，我还真不太认同。花钱买安心这种事大家都能接受，但要多花十几万才能买安心，那跟明着坑你有太多区别吗？

我说的1%是说的北京，其他城市不了解的不敢说，但我个人认为普遍都可以砍价，而且按常理来说厦门应该也能有很多1%就能做的中介公司。比如在我老家长春，1%可能都用不上，我表哥前些年买房，给那业务员200块钱就把业主电话要来了，那业务员还挺开心，然后去过户大厅一天都把事办完了，不过要自己管控好风险，就跟我1楼说的那些注意好了也可行。另外补充一下，我有兄弟在链家当过店长，他们每个店按规模大小会分配一些打折名额，一链家15人左右的小店每月最多就3个打折名额，估计能打到1.5%吧，但这些都是留给上千万的大单子用的，几百万的单子很少能拿到。不过抹个百分之零点几的零头是店长就有的权利。

看来你是没少买房啊，有经验的都这么干，哈哈

这个可以学习，总要用得到的。

长知识了。

没必要。

这么做大家都没好处。

也就3套。。。2012年买的自己的房子，中介是惠百家，当时中介费还是2%，小中介1%，链家还没进青岛。特地选了最大的，全程服务确实不错。

中介这东西，其实硬技术含量和知识储备要求很低，跟着走一趟，有心的基本啥都记住了。自己明白流程，也就有资本在中介费上讨价还价。

也就3套。。。2012年买的自己的房子，中介是惠百家，当时中介费还是2%，小中介1%，链家还没进青岛。特地选了最大的，全程服务确实不错。

中介这东西，其实硬技术含量和知识储备要求很低，跟着走一趟，有心的基本啥都记住了。自己明白流程，也就有资本在中介费上讨价还价。

你说的客户是不是个男的 个子不高？