我在房地产公司搞开发、建筑干了7年，今天主要说说对价格的走势判断。
一、客观条件
首先影响房屋价格的是全国房地产的总体趋势，趋势主要包括购房者的心理预期和购买能力。当购买力超过房产价值的时候房屋肯定就会涨，这就要划定一个范围，购买力不是无限的。购买力会先购得最好口岸的房产，在慢慢溢出影响到核心市区周边房产，反之如果房价开始看跌，离核心区越远的房屋价格受影响更大。这样判断房屋走向的基本条件就具备了。
二、宏观条件
这部分主要是指通货膨胀和政策价值的影响，比如15年前的房屋才1000块一个平，10年前3500一个平，5年前5000一个平，现在已经1W一平一样，其实通货膨胀并没有房产价格上升那么快，这里面主要还是投资性需求占大部分，这种情况就类似于炒股票，接到最后一手的人如果都是自住的话那肯定不会崩盘，当大部分接到最后一手的都是投资者的话那肯定就崩盘了，这就要看城市的房屋的供需状况，比如上海，北京这些地方4环路5环路都修满房子而且配套良好仍然会有大量的需求这种城市房屋肯定会继续上涨。成都这类城市3环路内的房屋也几乎修满，但扩大大到3环路外再修建需求就明显被打压下去了，因为3环外面地还很多，如果全部修房面积几乎接近3环路内的面积，而且配套也跟不上不能享受和3环路内同样的待遇，这时三环路内房价已经很高，剩余购买力就会犹豫，房价就会波动。3线城市受类似影响更明显。
1、2两条是由关联的。
工作来了，一会继续补充。
装老师问答案，我的意见是，自住刚需根据购买力量力而行。投资一定要买地段好，价格还能优惠的，而且一定要全款，按揭的话，不划算。

[本帖最后由 田中健一 于 2011-6-22 10:44 编辑]

LZ直接说接下来是涨还是跌吧

重庆已经有5万/平米的高层了，泪奔…………

装老师别激动，我说涨跌，一会又有人进来喊口号了。

正坐在售楼中心呢。。。请明示现在是否是买房的时机。自住，苏州，一万一精装

自住的别犹豫，买！:D

@farewell mark

国内的房子产受到政策影响远大于市场的影响，为什么这么说呢？
1、土地供应被国家垄断
2、银行信贷受国家控制
也就是供应和需求两方面都受到政府的控制。而政府是为党的利益服务的，也就是房地产业是为了党的利益而服务。党在我国最大的利益是什么？就是对中国的统治权。房地产也要为维护党在中国的统治权而服务。
统治权来源于2个方面，1、民选，不过这个目前基本没有；2、经济的发展，说白了就是跟党走有肉吃。由此可见房地产好坏与经济形势有很大的关系，但是如果房价一味地升高会导致大多数人买不起房和贫富差距扩大而激起民变。所以我觉得如果经济形势走好，国家将会打压房地产以缓和民众的抱怨，而在经济形势不好的情况下会放松信贷依靠房地产带动GDP的正常以确保就业率，维持社会稳定。毕竟卖地卖房是拉动GDP最轻松的手段。

房价我觉得还会涨。
实际上房价是不会长得，打个比方同样的地方，同样楼层和朝向的2间房子，都没人住过，一间是新造好的，一间已经有10年的房龄了（但也是新房，没有交易过），同样的价格你会买哪个？肯定选新造好的吧。因此房价从竣工起就开始下跌。那为什么现实中房价还一直在涨呢，那是因为地价上涨的原因。
地价为什么会上涨，有市场的因素，也就是人多地少。不过这也不是根本原因，之所以人多地少会形成土地的供不应求 是因为土地本身有其的价值，我觉得土地的价值就是依附于土地而产生的经济价值，简单的说就是土地上能产生的GDP，我国目前GDP是高速增长所以地价也是高速增长，并且在一定时期内我国GDP还会继续高速增涨，因此地价也会不断上涨，房价也将上涨。

果然还是准备公园道么？

为什么感觉和其他城市比起来，苏州房价貌似还算不错的:D

投资为啥按揭不划算？
比如我打算买房子5年后卖出，全款的话只能买1套，按揭可以买3套，5年后卖出我所付的利息只是这5年里所要支出的利息而不是30年的利息。
如果房价涨幅连付这5年的利息也 不够的话，就算全款也赚不到什么钱吧

苏州一万一带装修确实不贵啊，怎么没人炒呢

限购吧

现在政策严，而且严在贷款上。现在全款基本上都能拿到10个点的优惠，全款还能买到价格很低的房，只要有渠道。

10个点的优惠！！！不会吧，至少杭州没有，全款跟按揭也就差了2、3个点。至于渠道什么的，大多数人都拿不到吧

+65536，现在全款买太你妈爽了！

重庆甚至能买8折……还是大开发商大项目…，前提是你得全款………

否则现在重庆首套房利率都是1.3倍起，银行吸血根本不眨眼

苏州，太便宜了，收入又不低的，比其他城市好

投资一定要买地段好，价格还能优惠的，而且一定要全款，按揭的话，不划算。


果然是投资高手啊

开盘当天也被抢得差不多了。
三星液晶屏厂旁边，得房率稍微低了点儿，中海好像最近缺钱？
这个价格在苏州也很少见的。

很多开发商最近都急的回款，一些大户型有20%以上的优惠但只能全款购买，我律师事务所的朋友经常还推荐一些法院没收的房产比市面上便宜20%地段大部分都是1等1的，就给点打点费，同样需要全款。

[本帖最后由 田中健一 于 2011-6-22 11:26 编辑]

全款也最多 99 98折

9折这么大的幅度看不到啊。

看你人不认识开发商的人了:D 认识官比较大的，20点都很容易，现在开发商表面装的很牛，其实就是想套你去买。他还吃点好处费:D

今年期货都涨成什么样子了

有大量现金去买房投资是脑子烧了么

呵呵

嫩便宜的价格，不买房子是傻 逼么？

北京苏州桥附近有好房子卖么？全款。

关键是
就算若干年后或者几十年几百年后会崩盘
但是，房子3-5年涨的价值所得到的财富远远>普通人打工2-30年的
虽然有一定的风险，但比买彩票要简单的多的多
所以，为了在短时间内能得到打工几十年的财富，算是有能力“铤而走险”的人都会去尝试。
只是利润时高时低，但直接拖延了所谓的“崩盘”一说。
也许崩盘，我们这辈子是看不到了，因为已经被拖到100年后了。-只要投资房产的综合收益比打工高，有资本的为什么不去投资呢？（很多人在抱怨房价高的时候同样也在抱怨打工苦）

看地方吧，杭州这里10个点不可能，除非能认识宋卫平这种档次的

楼市走向明朗没有？

说的没错，投资全款，按揭就没意思了

我跟老婆各买了一套房，房贷约是两人现在收入的25%，就这样了，以后赚的钱养娃养老享乐去。

老婆老家这两年拆迁至少3套房，我老家过几十年拆迁的话至少5套房，再加上双方父母现在已有的4套房.....

尼玛的，中国老龄少子化全面来到的时候就是房产崩溃的时候吧。

你受的这2-30年的财富要能卖出去才行，也就是你要判断你投资的房产几年后是容易卖出去还是崩盘，不是随便买一套都赚钱的，特别是最近2年。

公司最近在套一笔十几亿的融资了，我有预感，最近两年房地产很危险。

呵呵，我们公司刚贷了2亿，正在贷5亿。

只有一个人买，那真是什么时候崩盘都有可能。
但是如果一堆人去买，即使要崩盘还是会被拖延或者顶回去--和股市6000-3000不是一样么？
基础这么大，崩盘了反正有那么多垫背；而赚了，如果自己没赚到，看着别人眼红啊，特别是一下就赚到自己2-30年的财富的。
（说白了，现在崩盘谁怕？要崩都崩，大家心里都有谱，遭罪的不止自己一个。崩盘以后还是看谁的财富积累多，撑过去--所以现在要有更快的积累财富的方式。）

反正现在不买房的还在高谈阔论的，其是都是买不起的。
买了房的谈崩盘，心里只有一句话：又不是只崩我一个。

我预计明后两年一线城市小涨周边保持，二线城市小跌市区外中跌，3线城市中跌，周边大跌。

不过话说回来了, 天天喊100年, 那现在全款8折算不算跌呢

二线城市 内:不会小跌，反而小涨；市区外持平并且有上涨趋势。
看地段、配套设施。

3线不了解，不好评论。

现在几个朋友已经都不和我用经济来分析是否买房了，而是一句话：既然如此，总归还有别的方法。
唯一可以受用的就是：让自己每年的收益 “跑赢 或者 持平” 通胀。

再者，如果是买房自住。
25岁-30岁
30岁-35岁
就这么熬着的话，经济也已经无法撼动人情带来的急迫了。

房产开发公司今年融资已经不如以前了，各大小银行对地产的放贷卡的很紧。

房地产的项目，住宅项目今后会越来越难做，地也越来越难拿。大的房地产商基本都转做商业或者旅游等房地产项目。住宅的房价还会涨，但是涨幅会下降。

很有道理

得分人，普通刚需贷款买房的，别说房价了，就这银行利息钱就飙升了很多很多

马克马克

mark之，最近也在看房，头疼中。。

唉。。。。。

总结一下：
能全款买的说全款买好
买不起的说不买好
想抄底的说崩盘好

最后一句足够全盘否定你，根据你的还贷能力和资产负债率，让你的投资规模和收益最大化，还全款。。。。。