钱江晚报8月16日消息，“以房养老”的话题又一次火了。
今年7月初，杭州一对老夫妻在杭州市不动产登记服务中心顺利办理了“以房养老”反向抵押登记，8月7日，浙江首单“以房养老”保险发放，这对杭州老夫妻领取到了第一笔养老保险金。
而近日，中国银保监会发布通知，在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险。
“以房养老”，就是让老人能够提前兑现房子未来的价值，用于养老并改善老人的生活品质。但众多老人心存疑虑，进度较为缓慢。那么，在杭州的这个“以房养老”的案例中，房子究竟扮演了怎样的角色，反向抵押后，其产权又发生了怎样的变化呢？
“以房养老”后每月能多领6000多元
这对杭州老夫妻月收入将有万把块
住房反向抵押养老保险，是指拥有房屋完整产权的老人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产的处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
陆先生老两口是杭州第一个“吃螃蟹”的家庭。去年11月，杭州市多部门联合印发《杭州市住房反向抵押养老保险试点工作方案》，年龄范围为60周岁（含）至85周岁（含）之间的老人可参与投保。这意味着，陆先生老两口有机会申请“以房养老”。
据了解，为了保障客户的权益，以房养老的保险流程比较严谨，中间还涉及到税务、不动产登记、房管等多个部门；正常投保流程外，还需要对房屋进行评估和保险精算，签约合同后还需要抵押登记和进行合同公证。
因此直到今年7月初，陆先生夫妇才顺利办理了这项“以房养老”反向抵押登记，保险公司也拿到了不动产登记证明，双方终于完成“老年人住房反向抵押养老保险”的签订。
据记者了解，陆老先生已经快80岁了，退休前是普通工薪阶层，老两口的退休金加起来不足4000元，一旦生病住院，经济压力会比较大。而办理“以房养老”后，夫妻俩还能继续住在房子里，每月能领到6000多元的养老金。这样的话，老两口每月收入达到万元左右，生活会相对宽裕不少。
房子产权仍属于老人
能出租但无法偷偷卖房
很多老人对“以房养老”心存疑虑的原因，是担心房子产权发生变化，生怕养老金拿了几年会出现变故，到最后钱也拿不到，房子也没了。
承保陆老先生两口子“以房养老”的幸福人寿保险股份有限公司浙江分公司的相关负责人表示，老人办理住房反向抵押养老保险后，并非房子的产权转移到了保险公司，事实上，房子的产权仍属于老人（不动产权证仍在老人手上），只是这时候的房子产权是“有限制的所有权”。
何为“有限制的所有权”？通俗点解释，老人办理以房养老保险后，如果将房子再进行转让、出借、变卖、抵偿债务、投资、赠与、立遗赠或遗嘱、因离婚或其他民事事项进行财产分割，以及任何形式处分抵押房屋的，保险公司有权立即停止养老保险金的支付。
钱报记者从杭州市不动产登记服务中心了解到，进行反向抵押登记后，无论是不动产权证上还是后台的数据库，都会有相应的记录。也就是说，办理以房养老保险后，虽然不动产权证仍在自己手里，但想偷偷转让是不可能的，办不了过户。
不过，老人可以将房子进行出租（每次签署的租赁合同期限应在两年以下）。像陆老先生的房子位于上城区近江一带，面积不到40平方米，月租金在4000元左右。办理以房养老后，陆老先生老两口在领取每月6000多元的养老金基础上，还可以将房子出租，再获得4000元的租金收益。以后老两口住养老院，费用也绰绰有余。
等到老人百年之后，其继承人仍享有优先赎回权，可以选择偿还养老保险相关费用赎回房屋；如继承人不选择赎回，则保险公司对房产再进行处置，处置所得优先偿还养老保险相关费用，如有剩余归属继承人，如不足则由保险公司承担。
其中，养老保险相关费用包括：按50%承担的房屋评估、抵押、公正、律师等费用；保单管理费；在特定期限中保险公司已支付的基本养老保险金额及其利息累积值（按年复利5.5%计算）；退保手续费；其他可能发生的费用等。
杭州试点半年多
咨询的人多，尝试的人少
从去年11月杭州成为全国第8个住房反向抵押养老保险试点城市至今，杭州仅陆先生夫妻俩成功办理。
“住房反向抵押养老保险，主要是为了满足希望居家养老、增加养老收入、长期终身领取养老金的老人。”幸福人寿浙江分公司相关负责人解释，“来咨询的老人很多，但真正适合办理并且符合所有条件的太少。”
要办理这项业务，首要条件就是老人的房屋产权必须清晰。
该负责人举例，“曾经有位孤寡老人来我们公司来咨询，想办这个以房养老的业务，年龄等条件都符合。但是他的不动产权证书上面有3个人的名字，这就涉及到后续可能出现各种复杂的纠纷，所以无法办理。”
事实上，从“以房养老”的保险条款来看，要求也颇多。
老人与保险公司签订合同时，双方将确定基本养老保险金额，以抵押房产的评估值为基础，同时考虑房屋折旧、预期增值、预期的老年人平均生存年限等，由专业精算师计算，金额一经确定，不能变更。
在老人投保期间，碰到抵押房屋拟被征收、征用或拆迁，怎么办？老夫妻双方投保，其间若离婚怎么办？老夫妻双方投保，其中一方身故后，养老保险费用有什么变化？……种种情况，合同上都有相关的详细约定。
（原题为《浙江“以房养老”个案诞生 房子扮演了怎样的角色 产权仍归属老人，可拿来出租但限制转让》）

据记者了解，陆老先生已经快80岁了，退休前是普通工薪阶层，老两口的退休金加起来不足4000元，一旦生病住院，经济压力会比较大。

老人与保险公司签订合同时，双方将确定基本养老保险金额，以抵押房产的评估值为基础，同时考虑房屋折旧、预期增值、预期的老年人平均生存年限等，由专业精算师计算，金额一经确定，不能变更。

在老人投保期间，碰到抵押房屋拟被征收、征用或拆迁，怎么办？老夫妻双方投保，其间若离婚怎么办？老夫妻双方投保，其中一方身故后，养老保险费用有什么变化？……种种情况，合同上都有相关的详细约定。

又来坑老人的棺材钱了？呵呵这真是处心积虑啊

不死房子还是自己的，死了才是别人的

这种保险产品也能过审，简直是魔幻。
一年7万多的收入，20年也就150万。
杭州最破的房子现在多少钱？

老人都住养老院的话，把房子卖了几百万揣口袋里面不比一个月6000保费靠谱？

挖坟掘墓

说租房子的住的前提条件是有稳定的租房房源，你让老人卖掉房子去租房住，万一房东不租了怎么办，你让老年人一把年纪还要搬来搬去，年轻人也算了，七老八十的吃得消吗？你们上下嘴唇一碰轻松的很。老年人需要简单稳定的生活明白吗？对老年人来说住在自己的家里，生活方便，有固定收入才是最重要的。而且就算住养老院，用退休工资加以房养老的钱，再把房屋出租的收入加在一起去住养老院，也比卖掉房子去住养老院抗风险系数强

本帖最后由 花气袭人知昼暖 于 2018-8-16 23:06 通过手机版编辑

呵呵

突然想到前几天那个割掉JB健康活120年的投票了。

要那样的话，保险公司得出动代号47了吧。

你这见识也太狭隘了……以现在的房价，他们卖了房一辈子住五星级酒店套房都够了。剩下钱什么都不干，就存定期存款利息吃饭都绰绰有余了。
你知道五星酒店长期住户多少钱一个月吗。

本帖最后由 jackiehoo 于 2018-8-17 08:14 通过手机版编辑

对付不孝子的方法？

这对老夫妻明显是没有后代赡养的，这样处理其实最好，难道就靠4000活着，死了房子送国家？

凑齐几十个这种老人，搞一次旅游什么的，然后发生点意外，刨除各种封口费等等，是不是轻轻松松就挣个几千万上亿了

老人最不愿意的就是折腾。。。五星酒店什么的。对老人就是浮云

楼主的收入计算是把房子出租算上的，你觉得租房和住酒店哪个不折腾。
说句难听的话吧，你以为保险公司不折腾老人？无论局势如何，都会二十年如一日按期把钱交到老人手上？
你可能对国内的保险公司一无所知吧。

同样条件愿意答应的个人肯定有。赡养老人百年后获得继承权。签个合同让律师执行遗嘱。

竞争上岗呗。肯定对老人有好处。

住五星级酒店喷了，要达到住家相似大小和舒适程度的五星级酒店一天要多少钱知道？这种级别的高级套房一天我就算2000块好了，卖掉的房子算600万，你算算能租多久。别的不说，回家问问自己爹妈，愿不愿意卖掉房子拿着钱去租房或住酒店过。

本帖最后由 花气袭人知昼暖 于 2018-8-17 09:24 通过手机版编辑

85岁后也不是自己的，这老先生只有5年的时间潇洒了。

一天两千喷了，哥们你没住过酒店吧。

老实说房子卖了去个二三线鸟语花香的城市养老还能剩下几百万吃利息。。

五星级酒店价格都有自己去查

想了一下，超过85岁咋办？强制腾退？

我看是投保年龄是65到85，房子是到你死后银行才收回，没说85岁停止支付啊

非常聪敏的做法

万一死的早呢？还是把房卖了说不定最后还能剩一部分钱，就算没儿女拿去做慈善捐赠给穷苦人家或者捐学校捐医院的也比送给zf和保险公司好！

我刚请教了一个酒店业业内，长包房也是按天算，企业长包有协议价，个人通常谈不下来，长包时间按月签，按年的没有。长包价格按佘山艾美德高级套房计算价格能让你哭出来，即使是协议价。我不觉得老年人会卖了房子去租高级酒店

放屁 杭州地区怎么可能退休工资就这么一点？

在杭州你就算做最底层的工作，缴纳最低的社保，

你30年工龄的女的大概也能拿到4000不到一点点

40年工龄的男的大概能拿到5000不到一点点

这个文中说的人要么不是杭州户籍的，（但也没道理啊，这种退休待遇的人如果当初不是老国企有单位分房，他们哪里80-90年代负担的起当时的全款房价？）

如果是杭州人，这个帖子就是出来烟雾弹试探鹅们的口风的。

当他们卖房的6000买不起几顿像样的饭的时候怎么办？不知道什么叫cpi么？

那你把房卖了手里几百万就能抵抗CPI了？我房子在好歹还能出租，卖掉就靠这几百万岂不是贬值风险更大

保险公司肯定不会赔钱的，一旦房子价格下跌或者房子年限到期，或者风险到了立马你过滚蛋

杭州房子出租也能到4k每月吧，反正你果的那些招数从来都是坑你别信就对了

争论这个根本没有意义。23楼说的，无儿无女的老人，把价值几百万的房子卖掉，换个物价低，节奏慢的小城市百八十万买一套房，剩余吃利息，远好过以房养老，或者买房子住酒店这些不靠谱的办法。前提是老人观念要放开一点，要住的惯异地，要免除叶落归根的思想。

你真是个LOW逼，果然这辈子没住过酒店，睁大你的狗眼看看，今天还是七夕，所有酒店价格上涨后的价格，当然如果你不认识洲际的话，那就说明你更是个LOW逼啦！

就喜欢你这种天天气急败坏的样子，么么哒

虽然我觉得这纯粹是骗老人钱，但是各位别把酒店拿出来说啊，对很多老人来说，住了十几年几十年乃至一辈子的房子是有感情的，死都要死在自己房子里面，叫他们换个大房子都不愿意更不用说去住酒店了。

没后代要毛的房子，卖了租房住

首先，下半辈子住五星级酒店一张床一个马桶，回家问问你爹妈愿不愿意先。我前面已经说了，你想在酒店过的像家里一样，那么卖房这点钱是远远不够。我觉得有些人为黑而黑已经失去了起码对事物的正确判断。试问，你会卖掉房子去住五星级标房吗？要过日子怎么也得豪华套吧。就算协议价也是很贵的呦。而且还有一日三餐，看病，娱乐。搞搞不好没等死你卖房的钱就没了。而且高级酒店对个人未必愿意签协议价，再有，据我所知，很多酒店也没有长期包年，最长不过月结，因为酒店的房间价格都有季节性调整，不可能为你一个买断整年价格。你让老头老太每个月去和酒店重新签？真不晓得是谁low

本帖最后由 花气袭人知昼暖 于 2018-8-17 14:10 通过手机版编辑

北京户籍，我家老太太一个月退休金拿到手2700。我家老爷子95年左右下岗，今年正好60办理的退休手续，拿到手也不到3000，事无绝对，有很多意外情况，做最底层工作，交做底层社保，真不一定能持续交到退休，最底层得社保一个月也1000左右，就那点儿工资，存不起来多少，一旦工作丢了，社保断了再正常不过了

我做个了一个计算，假设房子卖掉600万，而且运气好有一家五星级愿意随便你住(实际是不可能的)。我算它高级套房(就是那种像家一样的套房)一天价格是1000(实际也是不可能这么便宜)。那么你卖房的钱只够你住16年。当然，你去七天连锁长包房，那确实能住到死还有找。让老年人卖掉房子去住酒店这思路叹为观止。

本帖最后由 花气袭人知昼暖 于 2018-8-17 14:37 通过手机版编辑

不用解释了，楼上抬杠的大多数都没问过老人愿不愿意，真的有点儿想当然。我姑姥姥北京南站的房子几个月前卖的，目的是为了怕死后家里分配闹矛盾，现在活着的时候自己还能说了算。然后我表舅在他们小区给老太太租了间房子，就为了老人能住的舒服点，住的能近一些，还特意把这房子简单的装修了一下，从新刷了个白啥的。一年不到，房东要卖方，表舅一家人都很生气，你就是想办法恶心这家人房子也是人家的，给你点儿补偿金你也得滚蛋，没什么可说的。这就是租房，让你滚就得滚，没什么为什么。至于说别的城市买个房子那种，要不在这个城市没亲戚没朋友，简直不要想，落叶归根的想法不是闹着玩的，去了陌生承认，人生地不熟，连个聊天的人可能都找不到怎么可能开心？医疗保险什么情况不还真不清楚，如果这个再有麻烦就更恶心了。

这个以前就讨论过

年纪越大越不太会改变自己周围环境

像你说的这种卖掉原来的搬到小城市的情况非常少

这种养老也同理，是给为了提高自己养老品质，不想改变现在原有环境，也不在乎房子或者钱的人适用，但是也很少

对于没有后代的, 这么做也挺好的.
国外住房反向抵押做的很成熟的,
国内现在刚开始吃螃蟹, 以后也会发展成为个成熟产业.
对于没有后代的, 抵押下改善生活条件挺好.
有后代的,当然是房产留给子女就好了.

楼上的也用不着算这些帐, 觉得不划算就不做, 保险公司又没逼你买.
我是觉得这两老人如果没后代的话, 这做法问题不大, 每月6000也不少了.
就算十年后因为通货膨胀折了一半, 也还好.

这就是薅老年人的羊毛。反正这些老不死的活不了多久了，钱也带不走，也都愿意被薅，泥潭的年轻人就别凑热闹瞎咋呼了。一个愿打一个愿挨的事儿。其他人不容置喙。操的什么闲心。

这位坛友，我举住五星酒店的例子，是想说明这个保险产品的回报是有多么荒谬，你自己算一算，也知道作为一个正常的老人，能够活到80已属不易，以房子的权属作为抵押，每个月6000的保险回报是多么的可笑，甚至与房子价值作为定期存款回报相当。
作为一个正常的保险金融产品，保监会长期都是有底线监控的，不会允许保险公司过分盈利。而这个产品对于老人来讲，可以说是完全没有基本的底线，就是赤裸裸的明抢。作为金融产品设计，觉得这个做法让人寒心，仅此而已。
没有和你争论的意思，如果你觉得每一个无人照顾的老人活该被掠夺，没有一个人要站出来说句公道话的话，那我们只是道不同不相为谋，没有讨论的意义了。

本帖最后由 jackiehoo 于 2018-8-17 16:10 通过手机版编辑